更新時(shí)間:2023-11-22
賣方：
姓名：____________________________國籍/地區(qū)：_________________
身份證/護(hù)照號碼：_________________聯(lián)系電話：_________________
通訊地址：________________________郵政編碼：_________________
買方：
姓名：_______________________________國籍/地區(qū)：_____________________
身份證/護(hù)照號碼：____________________郵政編碼：_____________________
通訊地址：___________________________聯(lián)系電話：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《廣州經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就本合同所涉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條轉(zhuǎn)讓標(biāo)的
賣方所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(下稱該房地產(chǎn))坐落于：____________________________________。
房地產(chǎn)證號為：______________________。房地產(chǎn)用途為：______________________。
登記建筑面積為：_______________平方米。套內(nèi)建筑面積為：______________平方米。
該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。該房地產(chǎn)于______年_____月竣工。
目前該房地產(chǎn)物業(yè)管理公司為______________________，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為每月每平方米建筑面積人民幣：__佰__拾__元__角__分(小寫：________元)。
第二條房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀
該房地產(chǎn)沒有設(shè)定抵押也未被查封，賣方對該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。
第三條房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀
該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為：
1、該房地產(chǎn)沒有租約;
2、該房地產(chǎn)之上存有租約。租賃合同見附件
1、本二手房交易合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局共同制定，適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上的存量房買賣，北京二手房買賣二手房交易合同。存量房，即二手 房，是指通過辦理轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋。
2、簽訂本二手房交易合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示房屋所有權(quán)證及其他有關(guān)證書和證明文件。
3、簽訂本二手房交易合同前，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀二手房交易合同條款，特別是其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。本二手房交易合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定;對于實(shí)際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時(shí)，應(yīng)當(dāng)在空格部位打×，以示刪除。
4、雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠實(shí)信用的原則訂立二手房交易合同，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。為體現(xiàn)雙方自愿的原則，本二手房交易合同文本相關(guān)條 款后留有空白行，供當(dāng)事人自行約定或補(bǔ)充約定。二手房交易合同生效后，未被修改的文本打印或印刷文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
5、本二手房交易合同文本為買賣雙方自行成交所采用的'示范文本，通過設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，所簽訂的《存量 房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》應(yīng)當(dāng)作為本二手房交易合同的附件。
6、存量房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)所涉及的主要稅費(fèi)包括但不限于：契稅、印花稅、土地出讓金(已購公有住房有此項(xiàng))、綜合地價(jià)款(經(jīng)濟(jì)適用住房有此 項(xiàng))、營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅等。
7、雙方當(dāng)事人選擇申請仲裁解決爭議的，可以向北京仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會或注明全稱的其他仲裁委員會申請。
8、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本二手房交易合同原件的份數(shù)，并在簽訂二手房交易合同時(shí)認(rèn)真核對，以確保各份二手房交易合同內(nèi)容一致。
出賣人：___________________________________________________________
【法定代表人】【負(fù)責(zé)人】：__________________ 國籍：_______________
【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】：_______________________
出生日期：_________年______月______日，性別：______________________
【法定代理人】【委托代理人】：_________________ 國籍：_____________
【身份證】【護(hù)照】：_________________________________________
通訊地址：_________________________________________________________
郵政編碼：______________________ 聯(lián)系電話：_______________________
賣方：_______________(簡稱甲方) 身份證號碼：_____________________
買方：_______________(簡稱乙方) 身份證號碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：單價(jià)：人民幣________元/平方米，總價(jià)：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。;">賣方：_______________(簡稱甲方)
身份證號碼：_____________________
買方：_______________(簡稱乙方)
身份證號碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_____平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_______________號)
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：單價(jià)：人民幣________元/平方米，總價(jià)：人民幣___________元整(大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整)本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付
首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款(含定金)人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。
第五條 稅費(fèi)分擔(dān)
甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。
第六條 違約責(zé)任
甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________.
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣方(甲方)_________________ 購買方(乙方)__________________
身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話：___________________ 電 話：____________________
代理人(甲方)_________________ 代理人(乙方) _________________
身份證號碼： ___________________ 身份證號碼： ___________________
鑒證方：_______________________ 鑒證機(jī)關(guān)：_____________________
地 址：_____________________ 郵 編：_____________________
電 話：_____________________ 法人代表：_____________________
代 表：_____________________ 經(jīng) 辦 人：_____________________
日 期：_______年____月____日 鑒證日期：_______年____月____日
ideng_f;">買方(受讓方)： 身份證號碼 (以下簡稱甲方)
賣方(轉(zhuǎn)讓方)： 身份證號碼 (以下簡稱乙方)
地 址 ：
甲、乙雙方經(jīng)共同協(xié)商，本著平等互利、自愿的原則，就房屋買賣有關(guān)事項(xiàng)訂立本合同。
一、 房屋具體情況：
1. 位置： 區(qū)
2.房屋套型 ，建筑面積 平方米，結(jié)構(gòu)
樓層 ，用途 。
3.該房屋的銷售價(jià)格為每平方米 元人民幣，總計(jì)房價(jià) 萬
千 百 拾 元整(小寫 元)
二、 乙方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由乙方負(fù)責(zé)處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號：
三、 房屋四界：
東：
西：
南：
北：
四、 本合同經(jīng)甲、乙雙方簽章后，由甲方第一次性向乙方支付部份購房定金計(jì)人民幣(大寫 元)( 小寫元)，第二次在產(chǎn)地產(chǎn)交易中心將此房產(chǎn)權(quán)證交房地產(chǎn)交易中心處受理同時(shí)(或者辦理產(chǎn)權(quán)公證時(shí))甲方再付給乙方(大寫 元)(小寫元)，第三次余款等辦完過戶手續(xù)后，甲方拿到新產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)付清，計(jì)人民幣(大寫 元(小寫 元)，此合同圓滿結(jié)束。
五、 乙方應(yīng)協(xié)助甲方辦理此房的過戶換證手續(xù)或辦理公證手續(xù)，所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由 方支付。
六、 本合同甲、乙、中介方簽章，買賣雙方均不得違約。如甲方違約，乙方不退還定金;乙方違約，則雙倍退還甲方定金。
七、 乙方賣給甲方的房屋，在辦理過戶手續(xù)期間，如因不可抗力原因而不能進(jìn)行交易的，甲方提出撤消合同時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)同意，并如數(shù)退還甲方定金。
八、 本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方及各執(zhí)存一份，從簽字蓋手印之日起生效。
九、交房時(shí)乙方保證該房屋的水、電、氣、光纖、物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用結(jié)清。原有室內(nèi)設(shè)施齊全完好無損。
十、 其他決定事項(xiàng)：
1.
2.
3.
4.
5.
甲方簽字、蓋手?。?/p>
乙方簽字、蓋手印：
簽定時(shí)間： 年 月 日
一、二手房交易流程
1、二手房交易流程
第一步：委托[非必經(jīng)]
尋找信譽(yù)良好的代理公司，簽訂《委托書》，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會通過公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，即時(shí)為客戶尋找較為合適的樓盤。在提供的樓盤中，通過買家自己甄選之后，便進(jìn)入了實(shí)地看樓的階段，中介公司會與客戶簽訂一份看樓《委托書》，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。
第二步：核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況
到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標(biāo)價(jià)格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該先到房管局檔案館查冊，查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權(quán)是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景資料。這個(gè)環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。
第三步：簽約
經(jīng)過查證之后，由買賣雙方及中介方共同簽署《臨時(shí)買賣合約》，在此環(huán)節(jié)，一般要求買家支付樓價(jià)的5—10%作為訂金付予/定金業(yè)主，或者由中介公司代為預(yù)收買家的訂金/定金。由于中介公司在收取訂金時(shí)的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時(shí)雙方之間的訂金/定金糾紛。所以，建議買家要求中介公司出示賣方的委托協(xié)議，并出具賣方委托中介收取訂金/定金的委托書;在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金/定金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。
第四步：貸款
如果是要求辦理銀行按揭貸款的，則買家須準(zhǔn)備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明/稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。
第五步：過戶——到房管局辦理所有的過戶及完稅手續(xù)。
2、賣方需提供的材料：
1、產(chǎn)權(quán)人身份證(非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證)
2、戶口本
3、房屋所有權(quán)證
4、原購房發(fā)票(復(fù)印件)、原購房合同
5、共有產(chǎn)權(quán)人聲明
6、結(jié)婚證復(fù)印件
7、產(chǎn)權(quán)人印章
8、土地使用權(quán)證
9、已購公有住房、成本價(jià)購房、優(yōu)惠價(jià)購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟(jì)適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時(shí)還應(yīng)提供相關(guān)的審批和申請手續(xù)。
10、買賣合同
二、買房簽合同注意事項(xiàng)：
1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
2、使用規(guī)范的合同文本
一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。最好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。
3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
4、買期房要注意建筑面積的約定
在填寫暫測面積時(shí)除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e。
5、買期房要約定條件和時(shí)限
所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。
6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問題
購房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。
7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)
合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
購房者應(yīng)謹(jǐn)防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護(hù)交易公平的條款，通過補(bǔ)充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責(zé)任。
9、注意約定違約責(zé)任
這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。
買房簽合同補(bǔ)充協(xié)議注意事項(xiàng)：
在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購書，第二個(gè)簽訂購房合同，購房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。
1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。
2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘忎N合同里通常沒有說多長時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。
3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。
4、明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個(gè)，贈與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。
5、應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
6、明確退房的責(zé)任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
買房簽合同注意事項(xiàng)就和大家分享到這里了，買房是比較重要的一件事情，會花費(fèi)我們大量的精力財(cái)力投入，所以大家一定要謹(jǐn)慎對待，買房簽合同的時(shí)候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細(xì)節(jié)以免損害自身利益。
希望以上小編整理的買房簽合同注意事項(xiàng)能夠幫助到您，讓您在買房簽合同時(shí)避免很多不必要的損失。
三、二手房買賣合同生效的條件是什么？
在二手房交易過程中，產(chǎn)權(quán)過戶登記不是二手房買賣合同的生效要件，原因如下：
(1)二手房買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。
買賣合同是雙務(wù)、有償、諾成合同，二手房買賣合同作為買賣合同的一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成的性質(zhì)。按照民法理論，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會公共利益則有效成立，應(yīng)受法律保護(hù)。因此，不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)變動債權(quán)合同的履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。
(2)登記過戶行為就是對二手房買賣合同的效力的肯定。
登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的二手房買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的二手房買賣合同才獲得請求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動的結(jié)果。若登記前，二手房買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。
(3)登記的公示作用不能決定合同的效力。
房屋進(jìn)行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。市場經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，倘若把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。
(4)將登記作為二手房買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會遇到一些無法解決的問題。
由于二手房買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價(jià)上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，這將不利于對無過錯方利益的保護(hù)，也難以適用于所有權(quán)保留的分期付款二手房買賣合同和商品房預(yù)售合同。
四、二手房買賣，賣方該準(zhǔn)備什么材料？該如何委托中介？
在二手房買賣當(dāng)中，作為賣方，應(yīng)該準(zhǔn)備哪些資料呢？如果要委托中介出賣，那么應(yīng)該如何委托呢？請閱讀下文進(jìn)行了解。
賣方賣房前應(yīng)審查準(zhǔn)備什么材料?
(1)應(yīng)盡量將房屋的有關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(如《房屋所有權(quán)證》《國有土地使用證》等)辦理齊全。
(2)與他人共有的房屋(如夫妻共有、家庭共有、合伙共有等)應(yīng)征得房屋共有人的同意，必要時(shí)讓共有人出具書面的《出售同意書》。
(3)如出售未成年人名下的房屋，則應(yīng)先到公證處辦理是為了未成年人利益(教育、醫(yī)療等)而處置其財(cái)產(chǎn)以及監(jiān)護(hù)關(guān)系的公證。
(4)如出售公司或其他單位的房產(chǎn)，出售前應(yīng)取得公司或單位同意出售該房產(chǎn)的決議性文件。
(5)如出售有租客承租的房屋，應(yīng)先征詢承租人的購買意向，如承租人無意購買，可讓其出具書面的《放棄優(yōu)先購房聲明書》。
賣方如何委托中介機(jī)構(gòu)?
(1)應(yīng)尋找有《營業(yè)執(zhí)照》、管理規(guī)范、品牌好、口碑好、門店多、承諾不收看房費(fèi)、不賺差價(jià)的中介機(jī)構(gòu)。
(2)在沒有簽訂《買賣協(xié)議》前，不要將房產(chǎn)相關(guān)證件交給中介機(jī)構(gòu)，避免因其他原因不想委托出售時(shí)，中介機(jī)構(gòu)不退還相關(guān)證件。
(3)中介成功后，要盡量與買方當(dāng)面簽訂《買賣協(xié)議》，避免中介機(jī)構(gòu)賺取房屋差價(jià)。
(4)盡量不要有“跳單”行為。委托中介機(jī)構(gòu)代理賣房時(shí)，由于買賣雙方互不了解，中介機(jī)構(gòu)從信息發(fā)布、看房、到談判、簽約，都付出了較大努力，此時(shí)只要中介機(jī)構(gòu)沒有欺詐行為，委托人就應(yīng)繼續(xù)委托中介機(jī)構(gòu)辦理，而不能為了不交中介費(fèi)而越過中介機(jī)構(gòu)與買方直接交易，這樣不但有違誠信，一旦被中介機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，將面臨支付雙倍中介費(fèi)的違約責(zé)任。此外，由于房產(chǎn)過戶手續(xù)繁瑣，有中介協(xié)助可以減少過戶中的許多糾紛，避免出現(xiàn)其他不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)。
另外，小編提醒大家，買房無小事，賣房更應(yīng)慎重。如果還有房屋買賣方面的問題，向我們網(wǎng)站專業(yè)律師免費(fèi)咨詢。
五、二手房交易稅的稅費(fèi)類型有哪些?
二手房交易需要按照國家的相關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。二手房交易中有關(guān)稅費(fèi)繳納的相關(guān)規(guī)定也是二手房交易需要規(guī)范的一個(gè)方面。那么，二手房交易稅的稅費(fèi)類型有哪些?
一、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年內(nèi))稅費(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)稅，個(gè)人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×0.75%，以上費(fèi)由地方稅務(wù)局征收，而每次交易中手續(xù)費(fèi)的3元/平米、登記費(fèi)的80元/套、查檔費(fèi)的150元/戶由房屋登記機(jī)構(gòu)征收。
二、普通住宅(150平米以內(nèi)、五年外)稅費(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×0.75%。
三、普通住宅(150平米以上、五年內(nèi))稅費(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)稅，個(gè)人所得稅，土地增值稅免收，印花稅為5元/戶，契稅按本次交易價(jià)格×3%。
四、普通住宅(150平米以上、五年外)稅費(fèi)種類及征收標(biāo)準(zhǔn)，營業(yè)稅，個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅按本次交易價(jià)格×0.5%征收，土地增值稅免收，印花稅按本次交易價(jià)格×1%。+5元，契稅按本次交易價(jià)格×3%。
(營業(yè)稅按本次交易價(jià)格×5.55%征收，個(gè)人所得稅按本次交易價(jià)格×0.5%征收，)
計(jì)算方法
（一）買方：
1、契稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)
2、交易服務(wù)費(fèi)：
建筑面積(平方米)×3元
3、交易印花稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×0. 05%
4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：
50元[1] (每增加1人加10元，買家為單位的80元)
（二）賣方：
1、交易服務(wù)費(fèi)：
建筑面積(平方米)×3元
2、交易印花稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×0. 05%
3、土地出讓金：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%
4、解困房：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%
5、商品房：土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià)× 3% × 未交土地出讓金的建筑面積
6、分?jǐn)傎M(fèi)用：
成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下)
成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)
7、個(gè)人所得稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)
8、營業(yè)稅及附加稅：
成交價(jià)或評估價(jià)(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購買時(shí)契稅完稅證未滿五年)
365小編為您整理這篇文章。我們知道，依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。在二手房交易中，我們也應(yīng)該主動的遵循國家相關(guān)規(guī)定，不偷稅漏稅。
六、二手房買賣有哪些細(xì)節(jié)需要注意?
了解二手房買賣的注意事項(xiàng)有助于避免相關(guān)的糾紛。為了更好地保障自己的利益。買二手房，簽訂二手房買賣合同也一樣，在簽訂二手房買賣合同時(shí)要注意下面的一些細(xì)節(jié)。
細(xì)節(jié)一：二手房本身的費(fèi)用拖欠
在簽訂二手房買賣合同的時(shí)候，就應(yīng)特別注意對房屋交易的關(guān)鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購房時(shí)一定要核實(shí)清楚是否存在拖欠，如果有拖欠應(yīng)在二手房買賣合同中寫明拖欠費(fèi)用何時(shí)交清，如果因房主及時(shí)還清拖欠費(fèi)用，所造成的影響應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。
細(xì)節(jié)二：該二手房的戶口處理問題
在購買二手房時(shí)，一般該房子上面都是存在著原房主的戶口的，在簽訂合同時(shí)，一定要約定戶口遷移的問題，要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務(wù)，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個(gè)違約標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。戶口問題如果不及時(shí)解決好，有可能會影響您的孩子選擇學(xué)校就讀的問題。
細(xì)節(jié)三：相關(guān)的交易收據(jù)要保存
簽訂二手房買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個(gè)初始步驟，往后還有一些手續(xù)需處理，還會有一些費(fèi)用問題要交清，也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過程中注意保留好雙方交易的相關(guān)證明、收據(jù)。如雙方做兩份書面確認(rèn)書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時(shí)保證雙方利益;購房者付款時(shí)不要忘記讓對方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項(xiàng)及數(shù)額、付款期限。
綜上，二手房買賣合同的簽訂要注意的細(xì)節(jié)很多。稍不留意可能會遇到相關(guān)糾紛。所以，365小編提醒各位在進(jìn)行二手房交易時(shí)，在細(xì)節(jié)方面要多留個(gè)“心眼”。
在二手房買賣過程中，必須遵守下列規(guī)定：
1、進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實(shí)身份
買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起購房者的注意。
2、簽訂二手房買賣合同時(shí)必須明確雙方違約責(zé)任
二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)_____日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
3、必須標(biāo)明付款、過戶時(shí)間
很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任。
4、必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時(shí)間
這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí)間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
5、與中介公司簽訂合同時(shí)，必須有代理費(fèi)明細(xì)單
隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。
6、通過中介公司購房必須要求與房主見面
經(jīng)紀(jì)公司推出“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個(gè)客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。故本報(bào)提醒消費(fèi)者，此時(shí)您應(yīng)該行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會揭穿其不軌行為。
7、必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議
買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
買賣流程編輯
一、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付。
二、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。
三、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同(深圳市統(tǒng)一格式合同)，支付定金給中介公司。
四、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。
五、資金監(jiān)管及貸款申請：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件(一大堆，都沒看清楚，只是忙著簽名)，買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7~8個(gè)工作日左右。
六、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右。
七、房屋過戶：買方同擔(dān)保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓(金湖文化廣場，位于銀行汽車站和南方藥廠之間)簽訂，遞交房產(chǎn)過戶申請，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日。
八、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證(記得多復(fù)印一些，再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦)，擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右。
九、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。
二手房按揭編輯
1.確定按揭服務(wù)公司和貸款方案借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。
2.查詢公積金(如需公積金貸款)與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。
3.簽定房屋買賣合同借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過戶。
4.準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì)按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進(jìn)行房價(jià)評估;并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。
5.簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn)按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。
6.辦理房屋過戶和抵押手續(xù)借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。
7.辦理房產(chǎn)證和抵押證明貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。
8.銀行放款銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。
二手房買賣交易合同
二手房買賣交易合同范本
賣方：_______________（簡稱甲方） 身份證號碼：_____________________
買方：_______________（簡稱乙方） 身份證號碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第_______________號）
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：單價(jià)：人民幣________元/平方米，總價(jià)：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。
第五條稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。
第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1。甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2。乙方是____________，代表人是____________。
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣方（甲方）_________________ 購買方（乙方）__________________
簽訂日期：_______年____月____日 鑒證日期：_______年____月____日
二手房買賣交易合同范本
賣方（以下簡稱甲方）___________________
買方（以下簡稱乙方）___________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買二手房，甲、乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 甲方產(chǎn)權(quán)證明及其他出售資格證明
房屋產(chǎn)權(quán)證號：____________________
原單位批準(zhǔn)證明：____________________
第二條 乙方所購商品房的面積
乙方向甲方購買二手房建筑面積共____平方米（其中實(shí)得建筑面積____平立米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_____平方米），共____套____間。（該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）
該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：
第___幢座____層___號房。
上述面積為（甲方暫測）（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定）面積：如暫測面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積（以下簡稱實(shí)際面積）為準(zhǔn)。
根據(jù)法律規(guī)定的房屋所有權(quán)與該房屋占用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一致的原則，該商品房相應(yīng)占有的土地使用權(quán)，在辦理土地使用權(quán)登記時(shí)由政府主管部門核定。
第三條 價(jià)格與費(fèi)用
按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該房屋單位（售價(jià)）（暫定價(jià)）為（________幣）每平方米______元，總金額為（____幣）______元整。
除上述房價(jià)款外，甲方依據(jù)有關(guān)規(guī)定代政府收取下列稅費(fèi)：
1。代收____，計(jì)（_____幣）____元整；
2。代收____，計(jì)（_____幣）____元整；
上述代收稅費(fèi)合計(jì)（_____幣）______元整。
第四條 實(shí)際面積與暫測面積差異的處理
該商品房交付時(shí)，房屋空軍部隊(duì)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±___%（不包括±____%）時(shí)，上述房價(jià)款保持不變。
實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±____%（包括±____%）時(shí)，甲乙雙方同意按下述第__種方式處理。
1。乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起>______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按_____利率付給利息。
2。每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。
第五條 付款時(shí)間約定
乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房價(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行（帳戶名稱：_____，帳號：_____）
1。____年__月__日前支付全部房價(jià)款的___%，計(jì)（_____幣）___元；
2。____年__月__日前支付全部房價(jià)款的___%，計(jì)（_____幣）___元；
3。____年__月__日前支付全部房價(jià)款的___%，計(jì)（_____幣）___元。
第六條 交接商品房的付款額約定
在雙方交接該商品房時(shí)，乙方累計(jì)支付的款額應(yīng)當(dāng)占全部房價(jià)款的_____%，計(jì)（___幣）_____元。其余房價(jià)款在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦完權(quán)屬登記手續(xù)后______天內(nèi)付清。
第七條 乙方逾期付款的違約責(zé)任
乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按____計(jì)算。逾期超過___幾天，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第_____種約定，追究乙方的違約責(zé)任：
1。終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的___%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失和與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
2。乙方按累計(jì)應(yīng)付款的___%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
第八條 交付期限
甲方須于______年_____月____日前，將符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的.房屋交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)予以延期：
人力不可抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害；
第九條 甲方逾期交付的違約責(zé)任。
除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在___個(gè)月內(nèi)按____利率計(jì)算；自第___個(gè)月起，月利息則按____利率計(jì)算。逾期超過___個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第___種約定，追究甲方的違約責(zé)任：
1。終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
2。甲方按乙方累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
第十條 交接與乙方責(zé)任。
甲方應(yīng)書面通知乙方辦理交付該房屋手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起___天內(nèi)，到甲方指定地點(diǎn)付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款項(xiàng)。若在規(guī)定期限內(nèi)，乙方仍未付清全部應(yīng)付款，甲方有權(quán)按本事同第七條規(guī)定向乙方追究違約責(zé)任。
第十一條 交接與甲方責(zé)任。
在乙方付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款之日起___天內(nèi)，雙方對該商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接、交接鑰匙，簽署房屋交接單。若因甲方責(zé)任在乙方付清全部應(yīng)付款之日起___天后仍未進(jìn)行驗(yàn)收交接，乙方有權(quán)按本合同第十二條的約定追究甲方違約責(zé)任。
第十二條 甲方關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。
甲方交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件二規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
第十三條 質(zhì)量爭議的處理。
乙方對該商品房提出有重大質(zhì)量問題，甲、乙雙方產(chǎn)生爭議時(shí)，以_____出具的書面工程質(zhì)量評定意見作為處理爭義的依據(jù)。
第十四條 甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。
甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑能夠投入正常運(yùn)行：
第十五條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
乙方在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，甲方給予協(xié)助。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起___天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的___%賠償乙方損失。
第十六條 自乙方實(shí)際接收該商品房之日起，甲方對該房的下列部位和設(shè)施承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期內(nèi)的保修費(fèi)用由甲方承擔(dān)：
1。墻面 保修_____月；
2。地面 保修_____月；
3。頂棚 保修 _____月；
4。門窗 保修_____月；
5。上水 保修_____月；
6。下水 保修_____月；
7。暖氣 保修_____月；
8。煤氣 保修_____月；
9。電路 保修_____月；
第十七條甲方保證在交接時(shí)該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交接時(shí)已清除該商品房原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該商品房交接前即存在的財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十八條 本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
第十九條 本合同之附件均為本合同不可分割之一部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第二十條本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由_______仲裁委員會仲裁（甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又沒有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴）
第二十一條 本合同（經(jīng)甲、乙雙方簽字）（經(jīng)_________公證（指外銷房））之日起生效。
第二十二條本合同生效后，甲乙雙方任何一方無正當(dāng)理由要求終止合同的，除雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議外，責(zé)任方須按本合同及其補(bǔ)充協(xié)議的有關(guān)條款之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，并按實(shí)際已付款（已收款）的_____%賠償對方損失。
第二十三條 本合同自生效之日起___天，由甲方向_____申請登記備案。
第二十四條 本合同連同附表共_______頁，一式______份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，_____________各執(zhí)一份，均具有同等效力。
甲方（簽章）_________________ ___________年_______月_______日
乙方（簽章）_________________ ___________年_______月_______日
新疆二手房買賣合同范本
賣方：_______________（簡稱甲方）
身份證號碼：_____________________
買方：_______________（簡稱乙方）
身份證號碼：_____________________
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。
第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區(qū)________________________擁有的房產(chǎn)（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權(quán)證第_______________號）
第二條 上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：單價(jià)：人民幣________元/平方米，總價(jià)：人民幣___________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣__________元整，作為購房定金。
第三條 付款時(shí)間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付
首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請額度，乙方應(yīng)在繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。
第四條 甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起____天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_________等費(fèi)用結(jié)清。
第五條 稅費(fèi)分擔(dān)
甲乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_______方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由______方承擔(dān)。
第六條 違約責(zé)任
甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1。甲方是____________共______人，委托代理人________即甲方代表人。
2。乙方是____________，代表人是____________。
第八條 本合同如需辦理公證，經(jīng)國家公證機(jī)關(guān)____公證處公證。
第九條 本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份，廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、________公證處各一份。
第十條 本合同發(fā)生爭議的解決方式：在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項(xiàng)：
出賣方（甲方）_________________ 購買方（乙方）__________________
身份證號碼： __________________ 身份證號碼： ___________________
地 址：___________________ 地 址：____________________
郵 編：___________________ 郵 編：____________________
電 話：___________________ 電 話：____________________
代理人（甲方）_________________ 代理人（乙方） _________________
身份證號碼： ___________________ 身份證號碼： ___________________
鑒證方：_______________________ 鑒證機(jī)關(guān)：_____________________
地 址：_____________________ 郵 編：_____________________
電 話：_____________________ 法人代表：_____________________
代 表：_____________________ 經(jīng) 辦 人：_____________________
日 期：_______年____月____日 鑒證日期：_______年____月____日
成都二手房買賣合同范本
買方（受讓方）： 身份證號碼 （以下簡稱甲方）
賣方（轉(zhuǎn)讓方）： 身份證號碼 （以下簡稱乙方）
地 址 ：
甲、乙雙方經(jīng)共同協(xié)商，本著平等互利、自愿的原則，就房屋買賣有關(guān)事項(xiàng)訂立本合同。
一、 房屋具體情況：
1。 位置： 區(qū)
2。房屋套型 ，建筑面積 平方米，結(jié)構(gòu)
樓層 ，用途 。
3。該房屋的銷售價(jià)格為每平方米 元人民幣，總計(jì)房價(jià) 萬
千 百 拾 元整（小寫 元）
二、 乙方銷售該房屋應(yīng)具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由乙方負(fù)責(zé)處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號：
三、 房屋四界：
東：
西：
南：
北：
四、 本合同經(jīng)甲、乙雙方簽章后，由甲方第一次性向乙方支付部份購房定金計(jì)人民幣（大寫 元）（ 小寫元），第二次在產(chǎn)地產(chǎn)交易中心將此房產(chǎn)權(quán)證交房地產(chǎn)交易中心處受理同時(shí)（或者辦理產(chǎn)權(quán)公證時(shí)）甲方再付給乙方（大寫 元）（小寫元），第三次余款等辦完過戶手續(xù)后，甲方拿到新產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)付清，計(jì)人民幣（大寫 元（小寫 元），此合同圓滿結(jié)束。
五、 乙方應(yīng)協(xié)助甲方辦理此房的過戶換證手續(xù)或辦理公證手續(xù)，所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由 方支付。
六、 本合同甲、乙、中介方簽章，買賣雙方均不得違約。如甲方違約，乙方不退還定金；乙方違約，則雙倍退還甲方定金。
七、 乙方賣給甲方的房屋，在辦理過戶手續(xù)期間，如因不可抗力原因而不能進(jìn)行交易的，甲方提出撤消合同時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)同意，并如數(shù)退還甲方定金。
八、 本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方及各執(zhí)存一份，從簽字蓋手印之日起生效。
九、交房時(shí)乙方保證該房屋的水、電、氣、光纖、物業(yè)管理等相關(guān)費(fèi)用結(jié)清。原有室內(nèi)設(shè)施齊全完好無損。
十、 其他決定事項(xiàng)：
1。
2。
3。
4。
5。
甲方簽字、蓋手?。?/p>
乙方簽字、蓋手?。?/p>
簽定時(shí)間： 年 月 日
賣方(以下簡稱甲方)：___________________
買方(以下簡稱乙方)：___________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買二手房，甲、乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 甲方產(chǎn)權(quán)證明及其他出售資格證明
房屋產(chǎn)權(quán)證號：____________________
原單位批準(zhǔn)證明：____________________
第二條 乙方所購商品房的面積
乙方向甲方購買二手房建筑面積共____平方米(其中實(shí)得建筑面積____平立米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_____平方米)，共____套____間。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn))。
該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：
第___幢座____層___號房。
上述面積為(甲方暫測)(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定)面積：如暫測面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測定面積(以下簡稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。
根據(jù)法律規(guī)定的房屋所有權(quán)與該房屋占用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一致的原則，該商品房相應(yīng)占有的土地使用權(quán)，在辦理土地使用權(quán)登記時(shí)由政府主管部門核定。
第三條 價(jià)格與費(fèi)用
按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該房屋單位(售價(jià))(暫定價(jià))為(________幣)每平方米______元，總金額為(____幣)______元整。
除上述房價(jià)款外，甲方依據(jù)有關(guān)規(guī)定代政府收取下列稅費(fèi)：
1.代收____，計(jì)(_____幣)____元整;
2.代收____，計(jì)(_____幣)____元整;
上述代收稅費(fèi)合計(jì)(_____幣)______元整。
第四條 實(shí)際面積與暫測面積差異的處理
該商品房交付時(shí)，房屋空軍部隊(duì)際面積與暫測面積的差別不超過暫測面積的±___%(不包括±____%)時(shí)，上述房價(jià)款保持不變。
實(shí)際面積與暫測面積差別超過暫測面積的±____%(包括±____%)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第__種方式處理。
1.乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起>______天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按_____利率付給利息。
2.每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。
第五條 付款時(shí)間約定
乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房價(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的銀行(帳戶名稱：_____，帳號：_____)：
1.____年__月__日前支付全部房價(jià)款的___%，計(jì)(_____幣)___元;
2.____年__月__日前支付全部房價(jià)款的___%，計(jì)(_____幣)___元;
3.____年__月__日前支付全部房價(jià)款的___%，計(jì)(_____幣)___元.
第六條 交接商品房的付款額約定
在雙方交接該商品房時(shí)，乙方累計(jì)支付的款額應(yīng)當(dāng)占全部房價(jià)款的_____%，計(jì)(___幣)_____元。其余房價(jià)款在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦完權(quán)屬登記手續(xù)后______天內(nèi)付清。
第七條 乙方逾期付款的違約責(zé)任
乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按____計(jì)算。逾期超過___幾天，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第_____種約定，追究乙方的違約責(zé)任：
孫女士購得一套商品房，產(chǎn)權(quán)證是其丈夫的名稱。孫女士后通過中介機(jī)構(gòu)將該房屋轉(zhuǎn)讓給張先生。孫女士與張先生簽訂一份《購房合同》，約定孫女士將該商品房轉(zhuǎn)讓給張先生，張先生先支付90%的房款，雙方辦理產(chǎn)權(quán)
過戶手續(xù)后，張先生再支付房款余額。購房合同還約定張先生向?qū)O女士支付20000元的購房定金。購房合同簽訂后張先生依約向?qū)O女士支付房款及定金。事后，孫女士丈夫李先生以妻子轉(zhuǎn)讓房屋并未征得他同意而不同意轉(zhuǎn)讓該房屋。張先生認(rèn)為因?qū)O女士的原因?qū)е码p方不能繼續(xù)履行購房合同，要求孫女士根據(jù)合同的約定向其返還已付購房款并雙倍返還定金。律師觀點(diǎn)無效合同不具法律約束力
山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師認(rèn)為：根據(jù)法律規(guī)定，夫妻雙方在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，夫妻雙方非因生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得共同意見。孫女士的丈夫李先生作為房屋共有人，其妻子未征得其同意，也未有其明確授權(quán)的情況下轉(zhuǎn)讓房屋的，李先生有權(quán)主張孫女士與張先生簽訂的《購房合同》無效，其依據(jù)主要有：1、《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有。夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán);2、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》規(guī)定，共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效;3、《城市房地產(chǎn)管理法》中更是明確規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的不得轉(zhuǎn)讓。
無效的合同自始不具有法律約束力。對責(zé)任承擔(dān)的問題，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中在確定張先生不是善意第三人的情況下，孫女士應(yīng)返還張先生房款及定金。提醒買房先查房屋產(chǎn)權(quán)
根據(jù)《婚姻法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律的規(guī)定，夫妻一方處分夫妻共有房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)共同處分或征得另一方同意，一方擅自處分的可能被認(rèn)定無效。而且轉(zhuǎn)讓共有房產(chǎn)時(shí)未有其他共有權(quán)人簽字或授權(quán)的，房地產(chǎn)管理部門是拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的。目前二手房交易愈趨升溫的同時(shí)，買受方在購買房屋時(shí)應(yīng)注意審查出賣方轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)情況，如是共有房產(chǎn)的，應(yīng)要求共有權(quán)人共同在合同中簽字或提交授權(quán)委托書，以保護(hù)交易的有效性和穩(wěn)定性。
案例二
未辦出房產(chǎn)證房子能轉(zhuǎn)讓嗎?
李女士購得一套商品房，但未辦出房產(chǎn)證，后李女士通過中介機(jī)構(gòu)將該房屋轉(zhuǎn)讓給張先生，李女士與張先生簽訂了一份《購房合同》，約定李女士將其購買的商品房轉(zhuǎn)讓給張先生，張先生先支付90%的房款，在李女士取得該房屋所有權(quán)證書后雙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，張先生再支付房款余額。購房合同還約定為保證雙方順利簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，張先生向李女士支付1000元定金。購房合同簽訂后張先生依約向李女士支付房款及定金。后房產(chǎn)證無法辦出李女士要求解除合同。律師觀點(diǎn)未辦房產(chǎn)證不得轉(zhuǎn)讓
山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師認(rèn)為：根據(jù)《合同法》規(guī)定當(dāng)事人訂立合同應(yīng)遵守法律法規(guī)，遵守社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟(jì)秩序。依法成立的合同自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才能生效的，應(yīng)依照其規(guī)定。我國法律規(guī)定房屋的產(chǎn)權(quán)的變更只有在買賣雙方辦理完過戶手續(xù)后才發(fā)生。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記，第三十七條規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第六條規(guī)定：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。在沒有房產(chǎn)證的情況下李女士與張先生的房屋買賣合同違反了國家法律規(guī)定應(yīng)系無效合同。本案中雙方都有過錯，李女士應(yīng)返張先生還房款及定金。
目前，二手房買賣合同沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)范本，在實(shí)踐中，各個(gè)中介公司的二手房合同樣本各式各樣，甚至同一公司的的二手房合同都不一樣。因二手房買賣協(xié)議不規(guī)范，約定不明確導(dǎo)致糾紛的事例數(shù)不勝數(shù)。因此，由專業(yè)房產(chǎn)律師針對二手房買賣雙方的實(shí)際情況，起草、審查二手房買賣協(xié)議，讓買賣雙方簽訂一份嚴(yán)謹(jǐn)、詳盡、約定明確的二手房買賣協(xié)議，是避免二手房糾紛的關(guān)鍵措施之一。 下面簡單介紹一下二手房合同中買賣雙方最容易忽視的幾個(gè)問題：
一、購房者未能成功申請貸款
目前，通過貸款支付主要房款是大多數(shù)購房人的首選付款方式，但如果買方不能通過銀行審查，又該怎么辦?買賣雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方的實(shí)際付款能力進(jìn)行約定，可以選擇如果貸款不成，買方在某個(gè)期限內(nèi)另行自籌資金購房，也可以約定如果貸款不成，終止買賣協(xié)議。
二、國家出臺新規(guī)定，限制房屋轉(zhuǎn)讓或附加稅費(fèi)
簽訂二手房買賣協(xié)議之后，國家出臺新政策，辦理二手房轉(zhuǎn)讓須附加一定稅費(fèi)，如20xx年，國家出臺關(guān)于普通住房自住不滿5年的房子，要交納個(gè)調(diào)稅等政策等一系列政策，買賣雙方為如何承擔(dān)協(xié)議后出現(xiàn)的稅費(fèi)引發(fā)了一些糾紛。為避免此類糾紛，應(yīng)當(dāng)在合同中約定國家出臺新政策后的合同履行辦法，是按新規(guī)定辦，還是終止合同，終止合同的處理辦法等事項(xiàng);此類約定是否明確可操作，具有現(xiàn)實(shí)意義。如最近一直在討論對經(jīng)濟(jì)適用住房是否增加或改變上市交易的限制。
三、出售房屋的代理權(quán)
如果產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人不是同一個(gè)人，操作賣房的人作為代理人必須取得房主的合法授權(quán)。授權(quán)文件應(yīng)當(dāng)規(guī)范、合法有效，并且要作為房屋買賣協(xié)議的附件。
四、房屋附屬物的轉(zhuǎn)移
有些房屋附有車庫或地下室，這些附屬物應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移，在買賣合同要作出約定;
五、房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)的保障條款
二手房因裝修改變房屋結(jié)構(gòu)的情況比較常見，如果改變房屋結(jié)構(gòu)影響到房屋安全，其責(zé)任是相當(dāng)重大的，在買賣合同中應(yīng)當(dāng)記載并約定相關(guān)事項(xiàng);
六、土地使用期限
二手房土地使用期限，直接涉及買方的后期利益，如果剩余土地使用年限不清楚，應(yīng)當(dāng)讓賣方合同中承諾如果剩余土地使用年限不實(shí)所承擔(dān)的責(zé)任。
以上幾個(gè)簡單問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能涵蓋紛繁復(fù)雜的二手房合同糾紛情況，但上述幾個(gè)問題是出現(xiàn)糾紛相對比較多的問題，而且是大家通常容易忽視的問題，希望本文能夠給廣大房屋交易人一些有益的啟示。
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