土地增值稅工作總結(jié),增值稅工作總結(jié)

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土地增值稅工作總結(jié)(篇1)

xxx土地增值稅暫行條例實施細則

財法字[1995]第6號

頒布時間：1995-1-27發(fā)文單位：財政部

第一條根據(jù)《xxx土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第十四條規(guī)定，制定本細則。

第二條條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

第三條條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。

第四條條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。

條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

第五條條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

第六條條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。

條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。

第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。XZ885.coM

（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5％以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10％以內(nèi)計算扣除。

上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條

（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條

（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。

第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

第十條條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（一）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

（四）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

第十一條條例第八條

（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條

（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

條例第八條

（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

第十二條個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

第十三條條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

第十四條條例第九條

（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。

條例第九條

（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。

條例第九條

（三）項所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

第十五條根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

（一）納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

（二）納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

第十六條納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

第十七條條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

第十八條條例第十一條所稱的土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。

第十九條納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料的，按照《xxx稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的規(guī)定進行處理。

納稅人不如實申報房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的，按照《征管法》第四十條的規(guī)定進行處理。

第二十條土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。

第二十一條條例第十五條所稱的各地區(qū)的土地增值費征收辦法是指與本條例規(guī)定的計征對象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。

第二十二條本細則由財政部解釋，或者由國家xxx解釋。

第二十三條本細則自發(fā)布之日起施行。

第二十四條1994年1月1日至本細則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細則的規(guī)定計算征收。

xxx土地增值稅暫行條例

xxx令[1993]第138號

頒布時間：1993-12-13發(fā)文單位：xxx

第一條為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，制定本條例。

第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

第十條納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條土地增值稅由稅務(wù)機關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當向稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條土地增值稅的征收管理，依據(jù)《xxx稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。

第十五條本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執(zhí)行。

土地增值稅工作總結(jié)(篇2)

一、委托人應(yīng)提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。

（二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。

（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。

（五）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。預(yù)售許可證

（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。

（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分攤依據(jù)。

（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。

二、稅務(wù)師事務(wù)所開展土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)時，應(yīng)當對下列事項充分關(guān)注：

（一）明確清算項目及其范圍。

（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項目的起止日期。

三、具體清算程序

（一）扣除項目審核的審核程序

1、取得土地使用權(quán)支付金額的審核：購買土地

（1）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（2）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（3）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。

（4）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

（5）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。

（6）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金

額是否存在明顯異常。

2、土地征用及拆遷補償費的審核征用土地（1）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

（2）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。

（3）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

3、前期工程費的審核

（1）審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

（2）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。

4、建筑安裝工程費的審核

（1）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應(yīng)當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據(jù)：

A.獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進行核對；

B.實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

C.審核納稅人是否存在增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進行會計處理和稅務(wù)處理。

5、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核

（1）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。

（2）如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。

（3）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（4）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（5）審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。

（6）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。

（7）獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（8）審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負擔各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分攤。（9）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分攤和扣除是否符合有關(guān)稅收規(guī)定。

6、開發(fā)間接費用的審核

（1）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。

（2）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。

（3）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（4）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（5）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。

（6）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。

（7）審核納稅人的預(yù)提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（8）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

7、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核10%

（1）審核應(yīng)具實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。

（2）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進行審核：

A.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

B.如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

C.審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

D.審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

8、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核

不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。

9、國家規(guī)定的加計扣除項目的審核20%

（1）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（2）對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

（3）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（4）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。

10、對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分攤方法計算分攤扣除。

四、其他注意問題

（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

（三）、審核扣除項目是否符合下列要求：（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（2）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

（3）扣除項目金額應(yīng)當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。

（5）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

（6）對同一類事項，應(yīng)當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準。

土地增值稅工作總結(jié)(篇3)

根據(jù)國家xxx關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔xx〕31號）第五條規(guī)定：

開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

政策解析

通過對以上政策的分析，三個稅種在收入確認上均存在差異：

1、增值稅：房地產(chǎn)銷售方，增值稅根據(jù)銷售金額“全額開票，差額征稅”，房地產(chǎn)受讓方，增值稅根據(jù)付款金額“全額開票，進項抵扣”。

案例中，嘉誠公司應(yīng)繳納增值稅=(1090-450)/(1+9%)*9%=萬元，A公司購房可抵扣增值稅為=(1090)/(1+9%)*9%=90萬元。

2、土地增值稅：土地增值稅在收入確認上與增值xxx面不含稅金額之間是存在差異的。

案例中，增值xxx面金額為1000萬元，稅額為90萬元，價稅合計1090萬元，而嘉誠公司實際銷項稅額卻為萬元。

也就是說，在計算土地增值稅的收入時，土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額，不是票面金額的1000萬元，而是萬元（即）

3、企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅收入確認上是根據(jù)發(fā)票的票面金額來核算，即1000萬元。

總結(jié)以上三個稅種收入確認的原則，案例中增值稅銷售額為：萬元、土地增值稅收入為：萬元，企業(yè)所得稅收入為：1000萬元。

作品來源：昌堯講稅

土地增值稅工作總結(jié)(篇4)

1、某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓取得收入1000萬元(不含稅），該公司為取得土地使用權(quán)支付50萬元，開發(fā)成本200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費40萬元，提供了利息證明，利息支出為28萬元。轉(zhuǎn)讓稅費60萬元。要求計算：扣除項目金額=土地增值額=增值額占扣除額的比例=應(yīng)納稅土地增值稅額=

2、某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售商品房取得收入2000萬元，該公司為取得土地使用權(quán)支付200萬元，開發(fā)成本500萬元，不能提供利息支出證明。（允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的比例為10%）要求計算：扣除項目金額土地增值額

增值額占扣除額的比例應(yīng)納稅土地增值稅額

3、某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不需用倉庫，取得轉(zhuǎn)讓收入1200萬元（不含稅），倉庫建造時支付地價110萬元，并支付了相關(guān)稅費。倉庫造價180萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)給出的重置成本為780萬元，成新度折扣率60%，計算：扣除項目金額土地增值額

增值額占扣除額的比例應(yīng)納稅土地增值稅額