更新時間:2023-11-28
如果您沒有制定計劃，對之前的工作毫無頭緒，那就需要根據(jù)單位下達的新任務來進行安排。常常需要事先制定方案，因為這些方案都是經(jīng)過深思熟慮的。如果您對未來充滿好奇心，編輯建議您閱讀一下“物業(yè)實施方案”，相信您能夠找到適合自己的內(nèi)容！
六安市河西景觀帶生態(tài)濱水區(qū)、都會景觀區(qū)增加大樹苗木
工程價款結算審計實施方案
根據(jù)《中華人民共和國審計法》第二十二條的規(guī)定，審計組自2014年7月23日起對六安市城市重點工程建設管理辦公室、六安城市建設投資有限公司負責建設的六安市河西景觀帶生態(tài)濱水區(qū)、都會景觀區(qū)增加大樹苗木工程進行審計。為切實做好此項工作，加強審計工作質量和進度，按照局審計業(yè)務管理的規(guī)定的要求，我們已對該項工程進行了審計調查，現(xiàn)根據(jù)調查結果編制如下審計實施方案：
一、工程概況
根據(jù)六安市金安區(qū)城市重點工程建設管理辦公室、六安城市建設投資有限公司提供的施工合同、招標文件等資料反映，六安市河西景觀帶生態(tài)濱水區(qū)、都會景觀區(qū)增加大樹苗木工程，位于六安市淠河西岸，工作內(nèi)容包括該標段生態(tài)濱水區(qū)、都會景觀區(qū)增加大樹苗木。
本工程箱涵工程由六安市城市重點工程建設管理辦公室、六安城市建設投資有限公司指定項目和招標約定項目, 箱涵部分施工時間為2010年12月5日開工，竣工時間2010年12月31日，合同工期26天。終驗時間為2011年11月20日竣工，都會景觀區(qū)最高限價632萬、生態(tài)濱水區(qū)448萬，采用“固定總價合同”。
該主體工程由浙江良康園林綠化工程有限公司中標承建，箱涵工程由六安市城市重點工程建設管理辦公室、六安城市建設投資有限公司指定施工，合同價10260000.00元。
二、審計依據(jù)
1、《中華人民共和國審計法》
2、《中華人民共和國審計法實施條例》
3、《中華人民共和國政府采購法》
4、《安徽省審計監(jiān)督條例》
5、《審計機關國家建設項目審計準則》
6、《審計機關審計項目質量控制辦法（試行）》
7、中國建設工程造價管理協(xié)會頒布的《工程造價咨詢業(yè)務操作指導規(guī)程》；
8、國家、地方有關經(jīng)濟合同和工程建設的法律、法規(guī)及規(guī)章制度等；
9、國家主管部門及地方有關部門頒布的標準、定額和工程技術經(jīng)濟規(guī)范；
10、項目設計、招投標、施工合同及施工管理等文件和技術資料；
三、審計目標
1、通過審計，確保建設工程管理規(guī)范、程序合規(guī)；確保與施工單位的工程結算真實合理。
2、有效控制投資成本。
3、規(guī)范項目投資行為。通過審計，監(jiān)督項目建設中執(zhí)行基本建設程序和有關政策、法規(guī)的情況。
四、審計范圍
主要工作內(nèi)容包括監(jiān)督基本建設程序執(zhí)行情況、招投標和工程發(fā)包、工程建設管理、竣工驗收和工程價款結算審計。
五、審計內(nèi)容、重點及審計應對措施
（一）審計內(nèi)容、重點
⒈工程簽證審計。主要核對工程簽證的真實性、工程變更的必要性和合法性。重點對工程簽證真實性、工程變更必要性進行核查；通過測試評價內(nèi)控制度，現(xiàn)場比對施工圖紙與實做工程的差異、優(yōu)劣、績效，作出專業(yè)判斷。
⒉工程量審計。通過審計計算并核定報審工程量的真實性、正確性，對合同內(nèi)未完工程進行核實審定。重點審查工程量的變更有無按規(guī)定報批，有無經(jīng)監(jiān)理工程師及建設單位的批準。
⒊主要材料價格及成品價格審計。審查報審增加工程主要材料及成品價格的真實性。
⒋工程管理審計。審查建設單位、施工單位及監(jiān)理單位有無相應的項目管理規(guī)劃，有無按照該規(guī)劃具體組織實施。
⒌遵守財經(jīng)法規(guī)和廉潔自律規(guī)定情況審定。通過與相關部門和個人座談、與項目管理人員的交流等形式，對該工程項目實施中管理人員遵守廉政規(guī)定情況做出評價。
（一）、審計結算資料的真實性、完整性
（二）審計應對措施
⒈對結算資料的完整性審核，主要資料有： ⑴招標文件 ⑵投標文件 ⑶中標通知書
⑷施工合同、分包合同及材料設備供貨合同 ⑸竣工驗收證書
⑹竣工結算書（包括工程量計算書）⑺招標設計圖紙 ⑻竣工圖
⑼圖紙會審、設計變更、洽商記錄 ⑽工程量簽證單，價格簽價單等經(jīng)濟簽證
⑾有關隱蔽驗收記錄、票據(jù)等其它在審計過程中尚需查閱的資料
⒉對結算書等資料的詳細審核
⑴審核施工結算書、竣工圖、隱蔽工程記錄等竣工技術文件是否完整，相關人員的簽證手續(xù)是否齊全；工程量是否與竣工圖一致。
⑵審核施工結算書應包含的表格是否填寫完整、準確。⑶審核工程招投標文件及合同條款。審核各項工程的結算是否履行招標文件及合同所規(guī)定的工作內(nèi)容。工程結算取費是否正確、計算方法是否符合規(guī)定。
⑷審核工程施工過程中發(fā)生簽證記錄的真實、有效性，結算工程量的計算方法和計量程序是否符合合同條款的有關規(guī)定，計算是否準確。
⑸審核設計變更、施工變更是否規(guī)范、合理，變更費用的計算方法和計量程序是否與合同條款一致。
⑹審核材料的消耗是否合理、準確，依據(jù)是否充分，差價計算是否正確。
⑺對施工中特殊措施發(fā)生的費用、索賠費用進行認真落實。按照發(fā)包合同的要求和有關規(guī)定，公平公正地對工程造價進行核實確認。
如發(fā)生工程索賠，審核工程索賠計量是否符合合同條款規(guī)定的計算方法和計量程序。
⑻審核工程是否全部按合同約定和圖紙要求完成并經(jīng)驗收合格，有無高估冒算、重復計算，合同內(nèi)工程有無變更取消而未扣減。
⑼對合同外的變更和簽證部分進行重點審核，從項目的招投標資料和程序的規(guī)范性、工程合同的合法性、簽證變更資料的真實性及工程結算的合理性等諸多方面逐一核查，分析原因所在。
⒊查看現(xiàn)場
根據(jù)內(nèi)業(yè)資料審核的情況，將有關問題和有疑問的事項匯總，將需現(xiàn)場測量的工作內(nèi)容列出，通知建設、監(jiān)理和施工單位共同查看工程現(xiàn)場，重點查看工程是否按設計和合同約定完成，工程數(shù)量、尺寸是否與圖紙一致，有無圖紙和結算資料未反映的變更情況。以及應扣減而施工結算未扣減的工作內(nèi)容。對于簽證不清、圖紙不明的事項需逐一核對。
⒋結算價款的計算復核
結算價款的計算主要從工程數(shù)量、價格和取費等方面予以復核。
數(shù)量：對結算書中工程數(shù)量進行逐一復核計算，扣除高估冒算，重復計算的工程量以及按合同約定已隱含或應由施工單位自身承擔的工程量，審查工程簽證的數(shù)量是否與實際相符。
價格：主要審核結算有無按投標價格執(zhí)行，變更工程價格計算有無按合同約定計算方法計算，合同外材料價格是否合理，價格簽證等相關手續(xù)是否完備。
取費：主要審查取費是否與投標文件相一致。根據(jù)以上一系列工作完成審計結算價款的審核工作，經(jīng)建設單位、施工單位等認可并通過局復核委員會復核后審定結算價款，出具結算審計報告，并結算審計完成后及時編制工作底稿、整理歸檔。
六、審計工作要求
（一）審計進度安排。審計工作時間: 2014年7月23日開始實施審計，初步計劃2014年8月21日審計實施結束。
具體實施步驟：
第一階段：2014年7月23日發(fā)送審計通知書,進行審計調查，了解工程基本情況，制定審計實施方案。
第二階段：2014年8月1日-2014年8月15日，按照審計實施方案進行現(xiàn)場審計。
第三階段：2014年8月15日-8月21日，撰寫審計報告，并進行修改、補充、完善，征求被審計單位意見，落實反饋意見，編寫審計組對反饋意見的說明，上報審計局。
上述步驟在執(zhí)行過程中如有特殊情況，時間順延。
（二）審計組職責分工。
審計組由崔久松、喻曉和協(xié)審專家組組成。組長由崔久松宇同志擔任。崔久松同志負責審計組的全面工作，負責與被審計單位有關事項聯(lián)系，審核審計工作底稿等工作。王偉、梁金梅負責組織對被審計單位基本情況調查，審計實施方案的制定等工作。協(xié)審專家組具體負責價款結算審計的計算、核對等審計工作，另外負責起草審計報告等文書。審計組內(nèi)部分工不分家，認真履行承擔的職責任務，切實做到相互支持，及時溝通，配合聯(lián)動，確保整個審計工作順利進行。
五、其他有關內(nèi)容。
審計過程中審計組每一位成員要嚴格遵守和執(zhí)行各項審計工作紀律。嚴格執(zhí)行保密制度，自覺維護審計機關的良好形象。
六安市河西景觀帶生態(tài)濱水區(qū)、都會景觀區(qū)增加大樹苗木
工程價款結算審計組 審計組長：崔久松 方案編制：喻曉 2014年8月7日
1、整頓干部隊伍。物業(yè)公司由原四個中心整合而成，員工很多，公司成立之初，干部上崗時沒有進行競聘，經(jīng)過將近一年時間的工作，部分干部能夠勝任工作，一部分能力還比較欠缺。經(jīng)公司領導研究決定，今年會在適當時候進行調整，完善干部隊伍，選拔高素質、能力強的員工為基層領導。
2、合理規(guī)劃部門。公司建立之初部門的規(guī)劃經(jīng)過一段時間的運作，有不盡完善的地方，特別是不能提高工作效率，提升服務質量。我們將基于第2點對公司部門進行進一步調整，合理劃分部門，現(xiàn)暫確定為五個部門，分別是學生公寓管理部、校園管理部、樓宇管理部、保安部、辦公室。
3、積極推動"撥改付"。"撥改付"工作對物業(yè)公司來說是至關重要的，從目前學校的運行狀況來看，物業(yè)公司的運行舉步維艱。特別是現(xiàn)在物業(yè)公司學生公寓、物業(yè)樓、校管部均存在責權不明的現(xiàn)象，這種模糊的界定使我們的工作在某些方面不方便開展工作。比方說一個"零修"的問題，"零修"的定義是什么，維修范圍多大?界限怎么分?現(xiàn)在還沒有明確的說明。而我們的維修人員按領導指示，所有有能力修好的項目都是盡快修好，不管是否在我公司職權范圍內(nèi)。這樣維修權責不明的狀況給我們的工作帶來了不小的困難，尤其是資金無法到位，讓我們的工作進退兩難。所以，有必要積極推進"撥改付"，做到各負其責、各盡其職，徹底避免推諉現(xiàn)象的發(fā)生。
4、行定編、定崗、減員增效?？紤]到物業(yè)公司隊伍龐大，經(jīng)費比較緊張，公司準備盡量把年輕有作為的人吸收到工作崗位上來，不允許不敬業(yè)不愛崗的人占據(jù)重要的工作崗位，以免影響我們的服務質量。
5、有計劃、有步驟地進行干部、員工的培訓。在上一個星期之前，我們已經(jīng)做了5級崗到班組長的培訓，為期一個星期。培訓之后，每個班組長都寫了1500字左右的心得體會，大家普遍認為很有必要進行這樣的培訓。正是因為我們公司的領導看到現(xiàn)在這個現(xiàn)象，即集團，學校，包括公司的任務下達到班組長這一級或者到部門經(jīng)理的時候，可能造成停滯。使得下面的員工不理解上面的精神，上面的精神沒有徹底傳達到每一位員工。這樣勢必影響整個集團的服務質量的提高?；谶@種考慮，我們已經(jīng)進行了第一輪培訓，接下來，我們會有計劃、有步驟地將培訓普及，使每一位員工都有可能參與其中。
6、全公司員工積極性，多渠道進行創(chuàng)收。在后勤集團所有公司當中，論創(chuàng)收能力，我們物業(yè)公司恐怕是最低的，因為所有的工作都是圍繞"服務"這個主題進行的，創(chuàng)收很難。但是盡管很難，我們也要想方設法創(chuàng)造收益，"能創(chuàng)收一元錢，就決不創(chuàng)收一毛錢"，盡我們最大努力把創(chuàng)收工作做好。
廣鴻商業(yè)大廈從10月21日正式進行了移管工作,從即日起,東莞市正豐物業(yè)管理有限公司將對廣鴻商業(yè)大廈全面提供物業(yè)管理服務工作,原管理單位東莞市豪逸物業(yè)管理有限公司已全面撤場。這次移管工作是由廣鴻商業(yè)大廈開發(fā)商依照國家相關法律法規(guī)并結合大廈實際管理情況而作出的決定。接管前期,廣鴻商業(yè)大廈管理處管理機制工作暫時不作改變,將不會給全體業(yè)主/用戶帶來不便。
正豐物業(yè)正式進場接管后,將嚴格遵循行業(yè)市場發(fā)展規(guī)律,積極推動新觀念管理模式,規(guī)范管理章程,大力提升管理水平與服務質量;本公司將認真奉行“顧客至上、服務第一”的公司管理服務理念與宗旨為業(yè)主/用戶服務,致力打造廣鴻商業(yè)大廈社會效益和經(jīng)濟效益。
廣鴻商業(yè)大廈屬早期開發(fā)物業(yè),但是該物業(yè)規(guī)劃合理、地段地貌優(yōu)越,如果將管理和服務功能完善,基本上可以實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值的理想目標。為了業(yè)主/用戶的根本利益,我們正豐物業(yè)管理有限公司全體員工將竭誠打造廣鴻商業(yè)大廈理想化辦公環(huán)境,努力創(chuàng)造社會良好口碑,我們需要全體業(yè)主/用戶能夠全力支持我們的管理工作。
尊敬的業(yè)主/用戶們!讓我們大家行動起來吧!攜手一道邁進我們廣鴻商業(yè)大廈美好明天!在今后的日子里,真誠感謝你們對我們管理工作的支持與幫助!
(1)物業(yè)的綜合竣工驗收。
按照現(xiàn)行國家及地方房地產(chǎn)及基本建設法規(guī)要求，各類物業(yè)在建成后交付使用前必須通過“建設項目竣工驗收”并獲發(fā)《建設工種竣工驗收合格證》至少達到“合格”工種以上質量評定標準，否則，不允許交付使用?？⒐を炇帐谴_保工程質量達標的重要手段，因而也是物業(yè)接管和業(yè)主入住使用的`前提。從實踐要求上看，物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前，除應確定該物業(yè)已經(jīng)過竣工驗收合格外，還應特別注意擬接管的物業(yè)是否按國家相關法規(guī)文件的規(guī)定達到了“入住條件”。即該 物業(yè)是否已通過“綜合竣工驗收”并交接資料齊全。這是確保日后該物業(yè)管理工作質量的重要前提條件。
在物業(yè)管理公司正式接管物業(yè)前，《物業(yè)管理委托合同》的簽訂標志著物業(yè)管理公司合理僉地進駐物業(yè)，進行接管前的一毓工作有了法律依據(jù);同時，《物業(yè)管理委托合同》的簽訂也標志著發(fā)展商業(yè)建設單位)已依法落實物業(yè)管理單位，完成了向業(yè)主(客戶)交樓的另一要件。為確保發(fā)展商(建設單位)、業(yè)主、物業(yè)管理公司各方的僉權益，《物業(yè)管理委托合同》應當使用政府制定“示范文本”，并盡可能詳細地依法約定各方的權利義務。
接管驗收是物業(yè)管理公司為維護業(yè)主和自身的利益，在正式接管物業(yè)之前代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性驗收。它先于業(yè)主入住(使用)之前進行，是確保物業(yè)的使用質量，為日后漫長的物業(yè)管理奠定基礎的極為重要的物業(yè)管理前期工作。接管驗收合格也是物業(yè)可以音樂會使用和交付管理的前提要求之一。接管驗收在條件具備或物業(yè)管理公司前期介入充分、準備充足時也可以和建設工種的竣工驗收同步進行。
從工程建設和物業(yè)管理的實踐情況看，在物業(yè)接管，特別是接管驗收發(fā)現(xiàn)工程質量工程資料、管理資料中存在遺留問題，需要發(fā)展商(建設單位)、施工單位進行補充、完善、整改是不可避免的。因而，對于物業(yè)接管特別是接管驗收中出現(xiàn)的問題的整改、處理是物業(yè)接管工作的重要一環(huán)。物業(yè)管理公司必須認真對待，認真同發(fā)展商(建設單位)溝通、協(xié)調解決這些遺留問題，從而切實維護業(yè)主和自身的利益。
在物業(yè)的接管驗收進行完畢之后，物業(yè)管理公司應當依照規(guī)范的程序和要求同發(fā)展商(建設單位)逐項進行“物業(yè)接管權”的移交，此項移交工作除包括房屋及附屬的配套設施、設備和市政設施、設備(劃歸物業(yè)管理公司管理的部分)的移交外，還包括物業(yè)管理用房和管理維修基金(依照政府規(guī)定)以及諸項管理資料、工種資料、業(yè)主資料的移交，內(nèi)容龐雜而細致。它的完畢標志著物業(yè)接管工作的完成。
7月22日上午，我鎮(zhèn)召開物業(yè)小區(qū)安全生產(chǎn)專項整治三年行動動員部署工作會議，對下來的三年行動進行了詳細的部署。
鎮(zhèn)委委員劉志達、副鎮(zhèn)長李瑞峰，相關部門、各村（社區(qū)）以及物業(yè)服務企業(yè)的有關負責人參加了會議。
會議對《常平鎮(zhèn)物業(yè)小區(qū)安全專項整治三年行動實施方案》進行了解讀，并明確專項整治三年行動的工作目標、重點任務、進度安排、保障措施等重點內(nèi)容。會議要求，各有關單位、村（社區(qū)）和物業(yè)服務企業(yè)要高度重視，嚴格落實《實施方案》的工作部署，成立專項整治工作領導小組，明確各自工作職責、工作任務、時間進度和工作要求，抓好組織實施和督促落實。將專項行動與當前安全生產(chǎn)有效結合，推動工作落地落實落細。
劉志達強調，抓好安全生產(chǎn)意義重大、任務艱巨，全鎮(zhèn)物業(yè)小區(qū)要堅持人民至上、生命至上，牢牢守住安全生產(chǎn)紅線底線。要嚴格按照省住建廳以及市委、市政府的工作安排，毫不放松地抓實安全風險防范化解工作，特別是要按《常平鎮(zhèn)物業(yè)小區(qū)安全專項整治三年行動實施方案》的要求，以更大的決心、更足的干勁、更嚴的措施、更有效的手段，不斷改進工作，保障物業(yè)小區(qū)廣大業(yè)主生命財產(chǎn)安全和社會和諧穩(wěn)定。
會后，劉志達和李瑞峰還率隊到物業(yè)小區(qū)開展安全生產(chǎn)專項整治三年行動現(xiàn)場督導，要求各物業(yè)公司要認真落實安全生產(chǎn)主體責任，加強安全生產(chǎn)宣教力度，提高安全生產(chǎn)意識，持續(xù)開展安全生產(chǎn)專項整治工作，堅決遏制安全事故的發(fā)生。
為進一步加強物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平和服務質量，改善人們?nèi)罕姷纳詈凸ぷ鳝h(huán)境，建立物業(yè)管理長效機制，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等有關規(guī)定，結合我區(qū)的實際情景，制定以下實施方案。
一、創(chuàng)新機制，構筑適應城市發(fā)展的物業(yè)管理模式
按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調”的原則，在我區(qū)率先構建與現(xiàn)代城市管理相適應的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)管理中的主體地位，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用，各職能部門履行各自職責范圍內(nèi)的工作，建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調、考核工作體系和工作機制，實現(xiàn)社區(qū)建設與物業(yè)管理相互促進、共同發(fā)展。
(一)房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，負責監(jiān)督、指導物業(yè)管理工作
1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路，制定相關配套措施;
2、負責專項維修資金的歸集，會同財政部門制定專項維修資金的使用方案，同時做好監(jiān)督管理和檢查工作;
3、落實物業(yè)管理項目的招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作;
4、監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務行為，調處物業(yè)管理重大糾紛案件。
(二)街道辦事處負責具體實施轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理綜合協(xié)調和監(jiān)督管理工作
1、負責所轄區(qū)域住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)日常工作的指導和監(jiān)督，續(xù)籌與使用審核物業(yè)維修資金、檢查考評物業(yè)服務質量、交接監(jiān)管物業(yè)管理項目，參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、查處物業(yè)管理違法行為、新建住宅區(qū)公共配套設施竣工驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分;
2、牽頭組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作;
3、負責將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會重要工作之一，融入社區(qū)綜合管理;
4、協(xié)調處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作;
5、物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務企業(yè)的，由街道辦事處負責協(xié)調城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責環(huán)境衛(wèi)生工作，物業(yè)公用設施設備、場地需要維修養(yǎng)護的，組織利益相關的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修，沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關的業(yè)主自籌。
(三)社區(qū)居委會在街道辦事處的領導下，協(xié)調業(yè)主委員會，配合物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
協(xié)調轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動，組織業(yè)主委員會制定管理公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，協(xié)調業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，規(guī)范物業(yè)服務行為。
街道辦明確分管領導，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經(jīng)費并指定村委會代行社區(qū)居委會職責，待街道和社區(qū)組織機構建設完善全面落實此項工作。
(四)公安、經(jīng)發(fā)、財政、規(guī)劃、城建、社管、執(zhí)法、工商、環(huán)保、技術監(jiān)督等各職能部門各司其職，做好以下工作：
1、公安局負責物業(yè)服務企業(yè)保安人員的行業(yè)管理，負責指導、支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務企業(yè)做好公共秩序維護工作，定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設施和消防工作進行檢查和指導，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設施的行為;
2、經(jīng)發(fā)局負責我區(qū)物業(yè)服務費收費管理和機動車停放服務收費管理，查處物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)收費行為;
3、財政局負責物業(yè)管理工作必要的財政資金的配套落實;
4、規(guī)劃局負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建、開挖地坪的審批、監(jiān)管;
5、城建局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化等建設期的監(jiān)管;
6、社管局負責參與對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督管理，負責住宅小區(qū)二次供水的監(jiān)督管理;
7、執(zhí)法局負責行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合執(zhí)法職能;
8、工商局負責查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為和無照經(jīng)營行為，對利用住宅或車庫作經(jīng)營(辦公)場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照;
9、環(huán)保局負責處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的除交通、社會噪聲源等其他已經(jīng)環(huán)保審批的三產(chǎn)等企業(yè)噪聲、油煙、廢氣等超標行為;
10、技術監(jiān)督局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設備的檢驗和監(jiān)督管理。
二、建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度
建立管委會領導分管、會議決策、部門協(xié)調抓落實的物業(yè)管理運行機制和快速反應機制。聯(lián)席會議成員單位由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位及各相關職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會議召集人。
(一)聯(lián)席會議主要協(xié)調下列事項
1、業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情景;
2、物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
4、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
5、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調整;
6、因欠繳物業(yè)費、調整物業(yè)費價格、共用部位及物業(yè)管理用房租賃收益等引發(fā)的糾紛、矛盾;
7、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設單位之間因物業(yè)管理問題發(fā)生的爭議;
8、需要協(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
(二)聯(lián)席會議議事議程
1、街道辦事處無法獨立協(xié)調解決的重大問題、難點問題，可召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。一般問題應自接到問題反映之日起3日內(nèi)組織召開，應急問題須隨時召開;
2、聯(lián)席會議召集人根據(jù)反映問題所涉及資料，書面通知各職能部門，明確事件發(fā)生情景、聯(lián)席會議協(xié)調問題、會議時間及地點、參加人員等;應急問題需多部門協(xié)調的，可電話聯(lián)系各部門負責人指派與會人員及時召開物業(yè)管理聯(lián)席會議;
3、聯(lián)席會議所涉及的單位需按照通知要求及時參會，對反映的實際問題認真研究，提出解決方案，制定具體措施，明確職責人及解決問題的時限;
4、會議團體議定后，由街道辦事處負責整理聯(lián)席會議記錄并構成會議紀要，同時負責相關資料的整理、存檔、備查;
5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實，并將最終落實情景以簡報形式發(fā)至各參會單位。
三、加強管理，推進物業(yè)管理市場化進程
(一)開展前期物業(yè)管理招投標，實現(xiàn)建管分離
在實施物業(yè)企業(yè)備案的基礎上，全面推行前期物業(yè)管理招投標制度，推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。經(jīng)過公開、公平的市場競爭，實現(xiàn)雙向選擇、優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)行業(yè)整體素質。關于物業(yè)管理招投標及前期物業(yè)管理的相關規(guī)定，由房管部門另行制定。
(二)制定貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準
由經(jīng)發(fā)局牽頭，國土、城建、街道辦等單位參與，按照市場規(guī)律，經(jīng)過市場調研，必要時舉行聽證會，制定出貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準。對物業(yè)服務各單項平均成本價格每年根據(jù)物價指數(shù)、勞動力成本增長指數(shù)等進行客觀、科學的調整，定期向社會公開發(fā)布，建立質價相符的收費機制。
(三)全面貫徹執(zhí)行交接驗收制度
為減少建設單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險，維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權益，要嚴格落實《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(大政發(fā)〔20__〕70號)及我區(qū)有關規(guī)定，有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構建和諧互信的物業(yè)管理關系。
四、加強領導，健全組織機構
成立長興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，組長由分管城建的副主任擔任，下設辦公室，辦公室主任由房管部門主要負責人擔任，辦公室負責物業(yè)管理的日常指導工作，加強對《實施方案》貫徹情景的調查研究，及時協(xié)調解決工作中存在的問題，不斷完善管理措施。
從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度看，物業(yè)接管驗收是產(chǎn)品售后服務的開始；從物業(yè)服務企業(yè)的角度看，物業(yè)接管驗收是今后物業(yè)管理的基礎，
物業(yè)服務企業(yè)接管驗收可以保證竣工驗收的物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護開發(fā)商、業(yè)主的利益；依據(jù)標準及設計要求，物業(yè)服務企業(yè)接管驗收從物業(yè)管理及業(yè)主使用的角度提出建議和意見，它不僅可以彌補施工質量的缺陷，還可以完善樓宇功能，有利于提升物業(yè)品質；物業(yè)服務企業(yè)通過接管驗收，物業(yè)從業(yè)人員可以充分了解和掌握樓宇的建筑結構、變配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、單體設備及隱蔽工程施工質量情況，為今后物業(yè)運行管理及降低管理成本，提高樓宇維護質量起到積極作用。
接管驗收的質量將直接影響發(fā)展商的品牌延伸及樓宇租售。另外，接管驗收可以促進建設項目及時投產(chǎn)，發(fā)揮投資效果，總結建設經(jīng)驗。
物業(yè)服務企業(yè)在接管驗收過程中，應依據(jù)《物業(yè)管理條例》、建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》、項目圖紙資料、管理委托合同、國家標準、行業(yè)標準進行接管。認真研究圖紙資料，掌握標準，從物業(yè)使用和維護的角度有理有據(jù)地提出建議。
《物業(yè)管理條例》第二十八條、第二十九條明確規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)項目時，應當對物業(yè)公共部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下例資料：總平面圖、設備竣工圖等?！斗课萁庸茯炇諛藴省分饕獌?nèi)容為物業(yè)服務企業(yè)應接收的圖紙資料及接管驗收的標準。
物業(yè)的接管驗收方式分為：分期驗收、單項工程驗收和全部驗收三種形式，不同的接管方式可根據(jù)入住時間和施工進度進行調整。
物業(yè)服務企業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容包括編寫接管驗收計劃、人力資源的準備、物資的準備、標準及資料、各部門編寫的接管驗收方案、圖紙及資料清單、繪制接管驗收表格、工作程序等，
例如：接管驗收計劃，項目負責人應了解管理委托合同內(nèi)容和范圍，根據(jù)甲方（委托方）入住的時間及管理委托合同中關于管理范圍及服務標準的要求，組織專業(yè)人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應明確工作內(nèi)容、職責、工作標準及時間，繪制接管驗收統(tǒng)籌圖，使接管驗收工作有條不紊的進行。
項目負責人在接管驗收工作中應注意處理好與項目的開發(fā)商、業(yè)主、監(jiān)理公司、總承包商、工程分包方之間的關系。在接管驗收階段，項目負責人應關注并予以妥善解決從使用和維護的角度提出一些意見和建議時，和上述其中一方發(fā)生矛盾沖突。
項目負責人應該高度重視圖紙資料的接管工作，圖紙資料是項目管理的基礎，也是今后管理創(chuàng)優(yōu)的需要，此方面工作應努力得到發(fā)展商或業(yè)主的支持。
物業(yè)設備設施的調試工作應該在接管驗收階段進行，物業(yè)相關人員應該掌握正確的操作方法，為今后運行打基礎。有的發(fā)展商認為已經(jīng)做了竣工驗收，設備設施的調試沒有必要，有的發(fā)展商甚至會以費用問題加以阻止。物業(yè)接管驗收工作驗收在前，接管在后，它是物業(yè)從業(yè)人員了解系統(tǒng)、掌握操作的關鍵環(huán)節(jié)，也是驗收的重點。若調試不進行，物業(yè)從業(yè)人員得不到培訓，系統(tǒng)也就無法發(fā)現(xiàn)問題。
從物業(yè)的使用角度及維護角度進行項目驗收，看其是否滿足業(yè)主的需求，那么設計缺陷如何整改？在提出問題的同時，項目負責人還要組織專業(yè)人員拿出能讓發(fā)展商接受的解決方案并實施。
另外，項目負責人還應該高度重視設備設施的保修合同，建立產(chǎn)品生產(chǎn)廠家、施工單位的臺帳，它直接影響物業(yè)服務企業(yè)的管理水平及運行成本。項目接管驗收過程中，注意工作質量和效率，根據(jù)管理委托合同，積極與甲方協(xié)商，明確工作流程，特別是工程提出的問題如何處理解決，避免出現(xiàn)反復提的現(xiàn)象。
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我校全校搬遷進入大學城，使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高，這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求，我們在經(jīng)過調研的基礎上，結合我校的實際情景，決定引入物業(yè)服務體系，使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉化，公寓內(nèi)的服務管理向機制化、標準化服務方向轉化，公寓管理手段向的方向轉化，故特制定《xx大學城生活區(qū)學生公寓物業(yè)管理方案》，以下稱本方案。
一、公寓物業(yè)管理的實施范圍
根據(jù)我校的實際情景，為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作，故先從B1~B10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。
二、公寓物業(yè)管理方式
成立學生公寓管理部，負責學生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要進取做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務資料和標準（附件1）、公寓管理部主要（附件2）和公寓管理部工作規(guī)程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結合我校學生公寓具體工作進行管理。
三、學生公寓管理部崗位及人數(shù)
學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）
學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理：2名（由正式職工出任）
學生公寓宿管員：8人
學生公寓樓內(nèi)保潔員：8人
學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任）
共需外聘人員16人
四、運行費用
1、人員工資
2、員工勞保、工具等費用
3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
綜上所述，運行費用約為300，000.00元。
根據(jù)省防汛抗旱指揮部辦公室、市防汛抗旱指揮部通知精神，我市于6月15日開始上汛。為切實做好防汛工作，保護人民生命財產(chǎn)安全，確保安全度汛，按照市防汛指揮部的安排部署，結合我區(qū)實際情況，制定如下防汛工作方案。
根據(jù)省防汛抗旱指揮部辦公室、市防汛抗旱指揮部通知精神，我市于6月15日開始上汛。為切實做好防汛工作，保護人民生命財產(chǎn)安全，確保安全度汛，按照市防汛指揮部的安排部署，結合我區(qū)實際情況，制定如下防汛工作方案。
一、指導思想
以科學發(fā)展觀為指導，堅持“以人為本，預防為主，蓄泄結合，科學調度”的方針，充分認識河、渠清淤清障工作的重要性，增強全民水患意識，堅決克服麻痹思想和僥幸心理，立足于防大汛、搶大險、救大災，確保開發(fā)區(qū)防洪安全，促進經(jīng)濟健康發(fā)展和社會穩(wěn)定。
二、防汛日期
根據(jù)我區(qū)地理環(huán)境和工程狀況，確定今年的防汛工作日期為：6月15日上汛，9月15日下汛。
三、防汛重點
潮白河行洪河道；幸福渠、尹家溝行洪渠道；市區(qū)主要交通干線、道路、橋涵、排水系統(tǒng)和駐區(qū)大中型企業(yè)駐地。
四、防汛措施
（一）河、渠防汛
總責任人：王權
1、搭建汛鋪，落實巡堤員。負責安排沿潮白河各村街及項目單位分段巡堤，搭建汛鋪，落實巡堤員，河堤出現(xiàn)破損或河水上漲出現(xiàn)險情，要立即上報開發(fā)區(qū)防汛指揮部辦公室，以確保安全度汛。
村街責任人：略
項目單位責任人：略
2、雨淋溝堵復夯實及通堤路口準備沙袋。由搶險組負責對潮白河左埝雨淋溝進行堵復夯實，并在所有與潮白河相通的路口處準備沙袋，每個路口沙袋數(shù)不少于200個，以備緊急情況。
責任人：略
3、幸福渠、尹家溝等河道清理。由鎮(zhèn)、、綜合執(zhí)法局、總公司負責對幸福渠、尹家溝、牛道溝及其他路邊溝、排渠等河道內(nèi)的塘壩、漁坑、垃圾、違章建筑、違法植樹等阻礙行洪的障礙物進行清除，確保行洪順暢。
責任人：略
以上工作要求于7月5日前完成。
（二）市區(qū)防汛
總責任人：略
1、市政排水系統(tǒng)清淤清障。對城區(qū)內(nèi)現(xiàn)有市政排水系統(tǒng)進行一次徹底清淤治理工作，重點對鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)排水明溝、102國道高速路口酒廠段及區(qū)內(nèi)其他路段的排水管道進行治理改造，同時對區(qū)內(nèi)所有道路雨水井、雨水口內(nèi)進行清掏、維修，對破損井蓋、雨水箅子進行更換，對雨水箅子口及周邊進行清掃，重點清除塑料袋、落葉等。如重點路段一旦發(fā)現(xiàn)排水不暢，立即派遣專業(yè)隊伍到達現(xiàn)場進行搶險。
責任人：略
2、鐵路立交橋排水。對東柳、西柳、馬起乏、燕高南路、迎賓南路、二中東路、二中西路、思菩蘭西路等8座鐵路立交橋涵洞的排水設施進行檢修和試運行，確保排水暢通。其中，燕高南路、迎賓南路、思菩蘭西路、二中西路立交橋由開發(fā)區(qū)總公司負責，東柳、西柳、馬起乏、二中東路立交橋由鎮(zhèn)負責。
責任人：略
3、完善村街內(nèi)部及田間排水系統(tǒng)。由鎮(zhèn)、負責對各村街特別是沿潮白河低洼易澇地塊，在摸清情況的基礎上，發(fā)動群眾進行疏挖整治，完善田間排水渠系，對支毛斗渠要清淤疏浚，安排好封閉洼淀的排水機具，盡力減少瀝澇損失。
責任人：略
4、重點企業(yè)、住宅小區(qū)防汛。由中直及項目單位組負責加強重點企業(yè)、住宅小區(qū)防汛準備工作，特別是華堂高爾夫球場、成功集團法國風情園、京華高爾夫球場、和安花園、世紀名苑等沿潮白河重點單位的`防汛準備工作，一旦出現(xiàn)險情，做好以上單位的避險和轉移安置工作。
中直單位和住宅小區(qū)責任人：略
項目單位責任人：略
五、防汛準備
（一）思想準備
各單位、各部門要把防汛工作作為一項重要的中心工作來抓，要從構建和諧社會的大局出發(fā)，全面落實行政首長負責制、分級責任制、分包責任制、技術責任制、崗位責任制，要分工明確、責任到人，要提高全民防洪、抗洪意識，扎扎實實做好防汛工作。
要從我區(qū)實際情況出發(fā)，對我區(qū)城市防洪標準偏低、難以抵御較大自然災害的實際情況引起高度重視，面對可能出現(xiàn)的情況，做到思想認識到位、領導組織到位、計劃安排到位、抗洪救災措施到位，不斷提高全民、全社會特別是領導干部的水患意識；從早、從細、從嚴、從實地做好防汛準備工作，從最壞處打算，向最好方向努力，有災無災做有災的準備，大災小災做大災的準備，一種災害和多種災害做多種災害的準備，本著有限保證無限負責的精神，增強全區(qū)干部群眾防汛保安全的責任感、使命感和緊迫感，確保主要河道、市區(qū)和主要交通干線的防洪安全，確保人民生命財產(chǎn)安全和正常的生產(chǎn)、生活秩序，把災害損失降到最低程度。
防汛期間，各級各部門要嚴明紀律，堅守崗位，建立領導帶班、汛期值班制度，做到晝夜值班不斷崗，主要領導外出必須嚴格執(zhí)行請銷假制度。
（二）隊伍準備
1、專業(yè)搶險隊。由供電支局、治安檢查站、開發(fā)區(qū)交警隊、網(wǎng)通公司、移動公司、自來水公司、燃氣公司、熱力公司、市政工程處、人民醫(yī)院、中美醫(yī)院、二三醫(yī)院、冶金醫(yī)院、中趙甫醫(yī)院等部門分別成立專業(yè)搶險隊，每個搶險隊不少于20人，配備專業(yè)設備、車輛和人員，由開發(fā)區(qū)防汛指揮部統(tǒng)一調度。
責任人：略
2、抗洪搶險隊。由開發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)、、63628部隊共同組織1900人的抗洪搶險隊伍，由開發(fā)區(qū)防汛指揮部統(tǒng)一調度，一旦出現(xiàn)洪水漫溢或毀埝，要立即投入戰(zhàn)斗，避免洪水進入開發(fā)區(qū)。任務分配為：
開發(fā)區(qū)400人：*建工雙星建筑公司、興達建筑公司、冶金建安公司、中國防衛(wèi)科技學院各100人。鎮(zhèn)1000人：前趙村、后趙村、諸葛店、復興莊、馮家府、棗林、樊村、北蔡各莊、田辛莊、西城子村各100人。400人：北楊莊、牛府、西南各莊、東南各莊各100人；63628部隊100人。責任人：略
3、后備隊。由開發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)、共同組織900人的后備隊伍。其中開發(fā)區(qū)200人：中鐵建設集團、中鐵十八局建筑公司各100人。鎮(zhèn)500人：前趙村、后趙村、諸葛店、復興莊、馮家府、棗林、樊村、北蔡各莊、田辛莊、西城子村各50人。200人：北楊莊、牛府、西南各莊、東南各莊各50人。
責任人：略
4、運輸隊。由開發(fā)區(qū)、鎮(zhèn)、組織600人的運輸隊伍。其中開發(fā)區(qū)200人：興達建筑公司、市第三建筑公司各100人。鎮(zhèn)200人：前趙村、后趙村、諸葛店、復興莊、馮家府、棗林、樊村、北蔡各莊、田辛莊、西城子村各20人。200人：北楊莊、牛府、西南各莊、東南各莊各50人。
責任人：略
以上工作于7月5日前完成。
（三）物料準備
由開發(fā)區(qū)管委會、鎮(zhèn)和政府按照市防汛指揮部的要求備足備好各類防汛物料，其中開發(fā)區(qū)管委會準備的物料存放在開發(fā)區(qū)市政工程處院內(nèi)，由開發(fā)區(qū)市政工程處負責看管；鎮(zhèn)、政府準備的物料就近存放在潮白河左岸村街并責成專人管護，一旦接到防汛指令，保證及時調到指定地點。物料務于 7月10日前準備好，由物資組負責。
責任人：略
任務分配如下：
1、開發(fā)區(qū)管委會:負責準備塑料布4000平方米，編織袋20xx0條，木樁200根，麻繩500公斤，鉛絲1000公斤，草袋5000條。
2、鎮(zhèn):負責準備塑料布4000平方米，編織袋20xx0條，木樁200根，麻繩500公斤，鉛絲1000公斤，草袋5000條。
3、。負責準備塑料布20xx平方米，編織袋10000條，木樁100根，麻繩500公斤，鉛絲500公斤，草袋20xx條。
（四）后勤保障準備
1、加強防汛宣傳。由宣傳組負責防汛宣傳工作，增強全民水患意識，及時報道防汛抗洪情況，向全區(qū)人民通報水情、雨情、災情。責任人：略
2、確保通訊暢通。由通訊保障組負責，保證汛期通訊暢通。責任人：略
3、確保電力供應。由電力保障組確保電力供應，特別是保證排水設施用電。責任人：略
4、確保治安穩(wěn)定。由安全保衛(wèi)組負責全區(qū)社會治安穩(wěn)定，加大檢查和執(zhí)法力度，保證防汛工作順利進行。責任人：略
5、確保交通暢通。由交通保障組負責，保證防汛物資的運輸通暢和汛期的交通秩序。責任人：略
6、確保衛(wèi)生安全。由衛(wèi)生安全組負責備足必要的藥品，組織醫(yī)療隊伍，防止疫情的出現(xiàn)，保證災民的生活防疫、救治工作的正常開展。責任人：略
為進一步整頓和規(guī)范全縣物業(yè)行業(yè)領域市場秩序，全面提升物業(yè)管理服務整體水平。按照州委、州政府安排，將20XX年定為州物業(yè)管理服務提升年。為貫徹落實州物業(yè)管理服務提升年活動，根據(jù)XX辦發(fā)《XX辦公室關于印發(fā)州物業(yè)管理服務提升年活動實施方案的通知》精神，著力解決我縣當前物業(yè)管理工作的重點、熱點和難點問題，健全物業(yè)管理長效機制，促進物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范、健康、有序發(fā)展，現(xiàn)結合我縣實際，制定如下實施方案。
一、總體要求
全面貫徹黨的十九大和十九屆五中全會精神，深入貫徹落實省、州物業(yè)管理要求，以便民、利民、惠民、安民為宗旨，以解決物業(yè)管理突出問題為導向，牢固樹立“以人民為中心”的新發(fā)展理念，按照州上提出的“屬地管理與條塊聯(lián)動、政府引導與分類管理、業(yè)主自治與專業(yè)服務、依法監(jiān)管和規(guī)范管理相結合”的原則，加快補齊短板弱項，規(guī)范物業(yè)服務，加強監(jiān)督管理，改善居民生活環(huán)境，努力構建物業(yè)小區(qū)長效管理機制，創(chuàng)造宜居、方便、舒心、美好的小區(qū)居住環(huán)境。
二、工作目標
利用一年的時間，集中解決群眾反映突出的小區(qū)違法建設、環(huán)境衛(wèi)生、安全隱患、物業(yè)服務、維修資金、業(yè)主委員會等問題。物業(yè)服務社會滿意度明顯提高、物業(yè)服務常態(tài)長效監(jiān)管深入推進、物業(yè)服務行業(yè)整體水平全面提升、業(yè)主委員會履職能力普遍增強，確保新建住宅項目物業(yè)服務覆蓋率達到100%，力爭老舊小區(qū)物業(yè)全覆蓋，物業(yè)管理存在的熱點、難點問題明顯得到治理。人民群眾獲得感、幸福感和滿足感明顯提升。
三、重點工作
（一）全面落實責任，切實構建高效管理機制。
一是強化對物業(yè)管理服務提升行動的領導，成立縣物業(yè)管理服務提升年活動領導小組，統(tǒng)一協(xié)調行動開展，全面推進物業(yè)管理服務提升。
二是按照“鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體組織、社區(qū)抓好落實、住建部門監(jiān)督指導、相關部門密切配合”的原則，全面落實屬地管理責任制。實現(xiàn)社區(qū)網(wǎng)格化管理和物業(yè)管理聯(lián)動發(fā)展。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣發(fā)改局、縣自然資源局、縣市場監(jiān)管局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（二）全面開展環(huán)境衛(wèi)生治理。結合城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治行動，對各小區(qū)集中開展樓道、綠化帶、地下室等衛(wèi)生死角清理整頓，集中開展小區(qū)出入口、單元門廳、電梯轎廂、公告（宣傳）欄、標識標牌美化清潔。動員業(yè)主全面清理影響樓宇外貌和市容的物品，努力營造整潔有序的環(huán)境面貌；積極推動生活垃圾分類，提升生活垃圾分類覆蓋率。開展“文明餐桌、公筷公勺”、“厲行節(jié)約、反對浪費”、“垃圾分類、從我做起”等系列公益宣傳和推廣活動，培育業(yè)主居民友善優(yōu)雅、文明健康的生活習慣。對小區(qū)保潔做到“四統(tǒng)一”，即統(tǒng)一作業(yè)標準、統(tǒng)一作業(yè)時間、統(tǒng)一作業(yè)工具、統(tǒng)一作業(yè)范圍，努力實現(xiàn)住宅小區(qū)和城市道路普掃的有機結合，清除保潔死角，提升保潔質量。牽頭單位：縣住建局責任單位：城管局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（三）持續(xù)規(guī)范小區(qū)停車管理。物業(yè)區(qū)域規(guī)劃建設的停車位，應優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求。開發(fā)企業(yè)未出售的車位鼓勵為以合理價位租售，對已售但未使用的閑置空車位，引導相關業(yè)主以合理價位出租，提高車位使用率。通過租售并舉、合理利用、盤活存量車位。加強小區(qū)車位管理，整治消防通道、人行道內(nèi)機動車及非機動車亂停亂放、不按規(guī)定停放等現(xiàn)象，取締違規(guī)停車泊位，制定停車管理規(guī)約，規(guī)范停車服務收費行為，合理制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行車路線，打通小區(qū)與街區(qū)道路微循環(huán)，切實做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序維護。積極引入社會資金，結合正在實施的老舊小區(qū)改造項目，在老舊小區(qū)及周邊地段規(guī)劃建設立體停車場、機械式停車庫等智能停車設施項目，提高地下和立體空間的利用，基本保障停車需求，有效緩解停車壓力。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣發(fā)改局、縣自然資源局、縣市場監(jiān)管局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（四）保障公共設施設備安全。認真排査小區(qū)管理中的各類安全隱患，落實定期巡查檢修機制，加大對電梯失修失檢、水電氣熱管網(wǎng)漏損、道路破損、電動車充電、消防等公用設施設備與共用通道、消防通道、地下空間等重點部位的日常巡查和維修養(yǎng)護管理，及時消除安全隱患。嚴格落實電梯年檢制度和安全質檢責任，建立電梯維保單位誠信系統(tǒng)，定期向社會公示；實行電梯運行實時在線監(jiān)測，降低電梯故障率，有效制電梯事故的發(fā)生；電梯的日常維護管理要建立臺賬，要做到電梯使用安全有據(jù)可查，按規(guī)定將維修保養(yǎng)單在電梯內(nèi)顯著位置公示。每年開展次電梯安全演練。督促物業(yè)服務企業(yè)做好二次供水設施的日常巡查、維護和定期清洗工作。牽頭單位：縣市場監(jiān)管局責任單位：縣住建局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（五）全面開展違法違建清理執(zhí)法行動。著力解決物業(yè)小區(qū)違章搭建、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住改商等突出問題，對新增違建及時依法予以拆除，存量違建逐步拆除，并對違法當事人和相關負責人進行處罰。對違章搭建設施，要嚴格按照規(guī)劃圖紙恢復原貌，對拒不整改的，相關執(zhí)法部門依法依規(guī)進行處理；對擅自改變房屋用途的，從事經(jīng)營性（小飯桌、學習輔導班、美容美體中心等）活動的場所，依法依規(guī)進行取締?？h上計劃每年集中組織不定期的執(zhí)法進小區(qū)活動，對拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請人民法院予以強制執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)要加強配合，對違法違章行為及時進行勸阻和報告，積極協(xié)助執(zhí)法活動開展。牽頭單位：縣自然資源局責任單位：縣住建局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（六）規(guī)范物業(yè)服務收費管理。按照《州住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級評定管理暫行辦法》規(guī)定，實行“質價相符”的物業(yè)服務等級標準。選擇配套設施比較齊全、有專業(yè)化物業(yè)服務的典型住宅小區(qū)具體負責開展轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)范化試點工作，通過培育典型，以點帶面，整體推動全縣物業(yè)管理水平。實行政府指導價的物業(yè)服務收費，按照發(fā)改、住建部門有關規(guī)定聯(lián)合確定具體收費標準。核實物業(yè)服務收費標準，進一步落實物業(yè)費收交和支出及公共能耗分攤公示制度，定期組織和開展物業(yè)費收交及公示檢査，增強物業(yè)費收交的透明度，構建“質價相符”的物業(yè)服務收費體系。堅決打擊物業(yè)服務中存在房屋裝修壟斷裝修材料的購買及運輸、控制小區(qū)裝修材料價格、裝修合同不規(guī)范等違法違規(guī)行為。供水供電供氣等各專業(yè)經(jīng)營單位要制定和實施限期改造計劃，過渡實現(xiàn)向最終用戶收取費用，減少中間環(huán)節(jié)，從源頭治理擅自停水停電、強制收費現(xiàn)象。對接受委托代收水、電、氣等費用，向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用行為要堅決查處。牽頭單位：縣發(fā)改局責任單位：縣市場監(jiān)管局、縣住建局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（七）推進物業(yè)服務標準化建設。推行物業(yè)設施設備用房標準化管理，梳理、排查和整改物業(yè)服務的薄弱環(huán)節(jié)，加強服務受理和回訪、投訴處理、品質監(jiān)督、滿意度調查等業(yè)務流程的優(yōu)化完善。重點聚焦客戶服務中心及接待問詢臺、人員車輛進出口及門崗、單元（樓棟）大堂及電梯廳、園區(qū)道路綠地、業(yè)主活動場館等區(qū)域，抓好推廣普通話，規(guī)范文明用語“環(huán)境硬件”改善和“服務軟件”提升。推進服務窗口和服務崗位規(guī)范化建設，提升物業(yè)服務人員的職業(yè)形象和服務規(guī)范；落實《州住宅小區(qū)物業(yè)服務質量星級評定管理行辦法》，全面開展物業(yè)服務項目星級化評定，要在醒目位置懸掛星級評定等級銘牌；加快制定不同類型物業(yè)的服務標準和規(guī)范，構建多層次、多等級、多業(yè)態(tài)的服務標準體系，引導物業(yè)服務企業(yè)開展標準化建設，加強監(jiān)督檢查，促進物業(yè)服務業(yè)規(guī)范發(fā)展。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣發(fā)改局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（八）提升老舊小區(qū)物業(yè)服務水平。結合老舊小區(qū)改造，整治小區(qū)及周邊綠化、照明等環(huán)境，推動適老化改造和無障礙設施建設。合理布局和建設綠地，増加蔭下公共活動場所、小型運動場地和健身設施。實施生活垃圾分類，完善分類投放、分類收集、分類運輸設施，爭取創(chuàng)建一批綠色社區(qū)。具備物業(yè)企業(yè)服務條件的老舊小區(qū)，可參照物業(yè)服務標準，選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，開展專業(yè)化的有償物業(yè)服務。無物業(yè)小區(qū)逐一分析研判，根據(jù)小區(qū)規(guī)模大小、位置分布、居民接受程度等不同情況，探索“連片整合、以大帶小、先試后買、分步推進”等模式，共同制訂引進方案，引進州內(nèi)外先進物業(yè)服務企業(yè)，逐步實現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理100%全覆蓋。老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務費用由小區(qū)全體業(yè)主共同承擔，可用小區(qū)地面停車位及公共部位的經(jīng)營收益彌補物業(yè)費用不足。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣發(fā)改局、縣自然資源局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（九）規(guī)范維修資金歸集使用。加快建立住房專項維修資金收交、補交和續(xù)交制度。引導業(yè)主按照相關規(guī)定和業(yè)主大會決定進行補交和續(xù)交。完善應急維修機制，明確應急維修范圍和標準，建立緊急情況使用維修資金的快速通道，簡化專項維修資金使用審批程序。未按規(guī)定使用、虛報、挪用、騙取、侵占維修資金，未按規(guī)定公示維修資金使用賬目，未將住房維修資金交存到專戶的行為，移交由公安機關開展專項調查，依法追究相關法律責任。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣財政局、縣公安局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（十）創(chuàng)新物業(yè)承接查驗。新建住宅小區(qū)選聘的物業(yè)公司在物業(yè)交付使用前，與建設單位按照《物業(yè)承接查驗辦法》完成對物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，對查驗出的問題，溝通開發(fā)商及相關單位及時解決，并按規(guī)定，持相關文件向物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)，減少或避免開發(fā)遺留問題。試行鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主共同參與物業(yè)設施設備移交，堅決杜絕“帶病”交付。物業(yè)服務企業(yè)參照物業(yè)行業(yè)主管部門制定的合同示范文本，與物業(yè)單位簽訂物業(yè)服務合同，并按合同約定和投標承諾，切實履行職責。牽頭單位：縣自然資源局責任單位：縣住建局、縣市場監(jiān)管局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（十一）健全誠信建設和行業(yè)自律制度。開展物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定并定期向社會公布，將評定結果與物業(yè)項目評優(yōu)、招投標等結合使用，加大企業(yè)失信懲戒力度。利用物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會職能，加強對項目負責人、企業(yè)關崗位的培訓與管理，制訂行業(yè)行規(guī)，杜絕行業(yè)惡性競爭，構建和維護良好的物業(yè)服務市場秩序。建立物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理誠信檔案“黑名單”制度。牽頭單位：縣住建局責任單位：縣市場監(jiān)管局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（十二）提升業(yè)主自治和自我管理能力。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)及時指導召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，對尚不具備條件成立業(yè)主委員會的，由社區(qū)暫時代行業(yè)主委員會相關管理職能并向業(yè)主公示；指導和探索符合條件的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)成立黨支部，全面推進業(yè)主監(jiān)事會、業(yè)主代表大會和“兩長一代表”（黨小組長、樓棟長和業(yè)主代表）、“紅色物業(yè)”等制度建設；建立監(jiān)事委員會制度，允許物業(yè)實際使用人進入監(jiān)事會，引導業(yè)主遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和有關規(guī)章制度，正確行使權利、履行義務，全面提升業(yè)主自我管理意識。鼓勵、支持業(yè)主委員會建立業(yè)主個人誠信檔案，納入社區(qū)統(tǒng)一管理。健全業(yè)主委員會制度，實現(xiàn)業(yè)主委員會100%全覆蓋。牽頭單位：縣住建局責任單位：相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（十三）規(guī)范公共收益管理。在服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示收費項目、收費標準、公共收益收支、公共水電費分攤、收費金額和使用情況等，定期組織和開展物業(yè)費收交及公示檢查，增強物業(yè)費收交的透明度。明確物業(yè)管理區(qū)域范圍，規(guī)范公共收益使用范圍，明確公共收益財務管理和責任主體，加強財務監(jiān)管和審計，建立小區(qū)公共收益協(xié)商機制，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的監(jiān)督指導下，明確收益分配比例。業(yè)主委員會要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的指導監(jiān)督下單獨開戶建賬，依法管理、使用公共收益，每季度公示一次小區(qū)經(jīng)費收支情況。牽頭單位：縣市場監(jiān)管局責任單位：縣發(fā)改局、縣住建局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（十四）推進居家社區(qū)養(yǎng)老服務。通過盤活小區(qū)既有公共房屋和設施，保障新建居住小區(qū)養(yǎng)老服務設施達標，加強居家社區(qū)養(yǎng)老服務設施布點和綜合利用，補齊居家社區(qū)養(yǎng)老服務設施短板。推進居家社區(qū)適老化改造，推行“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”居家社區(qū)養(yǎng)老模式，豐富居家社區(qū)養(yǎng)老服務內(nèi)容。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)對接智慧城市和智慧社區(qū)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，建設智慧養(yǎng)老信息平合，將社區(qū)老年人生活情況、健康狀態(tài)、養(yǎng)老需求、就醫(yī)診療等數(shù)據(jù)信息納入統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺管理，支持打造“互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老”模式，整合線上線下資源，精準對接助餐、助浴、助潔、助行、助醫(yī)等需求與供給，為老年人提供“點菜式”便捷養(yǎng)老服務。牽頭單位：縣民政局責任單位：縣市場監(jiān)管局、縣住建局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
（十五）打造智慧物業(yè)技防平臺。通過建立社區(qū)三維模型，對接物業(yè)小區(qū)安防視頻（主干道、門廳、主要出入口監(jiān)控，電梯、停車場等）無死角全覆蓋，為管理者提供小區(qū)運營影像數(shù)據(jù)，實現(xiàn)遠程在線安防管控。依托智慧城市建設，推廣智慧物業(yè)小區(qū)應用系統(tǒng)，實現(xiàn)門禁系統(tǒng)100%全覆蓋。建設智能物業(yè)管理服務平臺和電子投票平臺，綜合開發(fā)利用各類信息資源，開展智能家居、智能停車管理、水電氣費自動抄表等智能化物業(yè)服務綜合管理應用，做到用戶只需關注自己所在小區(qū)的微信公眾號，即可享受智能門禁、智能停車場、線上投訴報修、在線通知等高效、便捷的物業(yè)服務；鼓勵物業(yè)企業(yè)、通訊運營企業(yè)和社會資本對已建小區(qū)進行智慧物業(yè)改造，實現(xiàn)小區(qū)管理和服務的智能化和信息化，打造“智慧物業(yè)”。牽頭單位：縣公安局責任單位：縣住建局、相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX完成時間：20XX年12月底，并長期堅持
四、工作步驟
（一）動員部署階段（20XX年3月10日~3月31日）。各相關單位全面啟動安排部署活動任務，各相關部門要對應工作職責，重點推進。利用電視臺、網(wǎng)絡等新媒體，“說事墻”、“回音壁”宣傳欄等，加論宣傳引導。設立舉報電話、電子信箱等方便快捷的信訪投訴渠道，接受廣大群眾的社會監(jiān)督，部署執(zhí)法檢査工作。
（二）集中攻堅階段（4月1日~10月31日）。堅持問題導向，針對重點難點問題，多措并舉，壓茬推進，強力攻堅。
一是3月底前完成業(yè)委會組建和業(yè)委會職能講座，聘請專業(yè)老師向業(yè)委會成員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)負責成立業(yè)委會的工作人員進行授課，明確業(yè)委會成立的實操程序以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的職能與義務；對已成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，開展業(yè)主委員會業(yè)務培訓，使其逐步進入角色開展工作。
二是舉行物業(yè)管理員培訓班，進一步提高物業(yè)經(jīng)理人的綜合業(yè)務素質和法制觀念。
三是物業(yè)企業(yè)按照活動要求內(nèi)容自查自糾，部門全面摸底，認真梳理排査物業(yè)行業(yè)中的各類矛盾、糾紛和問題，以小區(qū)為單位建立工作臺賬，列出問題清單，制定整改措施，逐條、逐項化解問題，銷號。
四是六月底前，要組織州縣人大代表、政協(xié)委員、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)代表觀摩學習，開展互學互比互促活動，補齊短板。
五是開展“回頭看”。對管理規(guī)范、服務標準、業(yè)主口碑好的企業(yè)給予表彰，對不積極開展活動、管理混亂、服務質量差、業(yè)主意見大的企業(yè)進行通報批評。若發(fā)現(xiàn)拒不整改的物業(yè)服務企業(yè)，將其不良行為納入物業(yè)行業(yè)誠信檔案，記入物業(yè)服務企業(yè)“黑名單”，并堅決剔除出物業(yè)服務市場。
（三）鞏固提升階段（20XX年11月1日~12月31日）。及時將工作進展情況和典型案例進行梳理，發(fā)揮正反典型的導向作用，及時總結推廣好做法好經(jīng)驗，及時總結經(jīng)驗，深入分析物業(yè)管理存在的共性問題、突出問題，深入查找深層次原因，研究提出長效措施，形成長效化、制度化、規(guī)范化的管理制度成果，推動物業(yè)管理高質量發(fā)展。查處典型案件進行分析和總結，形成經(jīng)驗材料，通過媒體向社會公開，集中通報一批違法違規(guī)典型案例，打擊違法違規(guī)行為，對工作組織落實得力，完成任務出色的項目和項目經(jīng)理人給予計入信用檔案并加分或向上級審批部門提出物業(yè)服務企業(yè)信用升級等獎勵，營造良好社會風氣。
五、保障措施
（一）強化組織領導。成立縣物業(yè)管理服務提升年活動領導小組（以下簡稱“領導小組”），負責全縣物業(yè)管理組織領導、綜合協(xié)調、制度建設，系統(tǒng)研究解決重點難點問題。縣住建局為牽頭單位，強化組織領導，定期組織召開聯(lián)席會議，實行“縣負總責、部門鄉(xiāng)鎮(zhèn)抓落實”的工作機制。各成員單位要高度重視，分管領導具體抓，合理調配人員充實物業(yè)管理監(jiān)管力量，切實履行部門監(jiān)管職責。相關鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX要落實屬地管理責任，明確一名領導，抓好部署推動和督促落實。要建立相應的工作機制，制定實施方案，做好排查整改進度安排、任務落實、資源調配等，認真開展管理服務提升活動，確保責任落實到位。
（二）靠實部門責任。進一步明確工作目標和職能部門職責，建立責任清單，加強分工協(xié)作，強化責任落實，協(xié)同解決物業(yè)管理難題，形成物業(yè)管理工作的最大合力。住建部門負責指導物業(yè)管理服務提升年活動開展，協(xié)調部門信息共享，建立健全物業(yè)管理服務長效機制，負責房屋建筑工程保修期內(nèi)對開發(fā)建設單位履行質量保修責任的監(jiān)督。負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)的工作，物業(yè)管理人員的相關培訓。發(fā)改部門指導物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度。市場監(jiān)管部門負責物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理，受理物業(yè)服務收費咨詢及投訴，協(xié)調解決因物業(yè)管理收費引發(fā)的矛盾和糾紛，對超標準和超范圍收費，不按規(guī)定明碼標價、強制服務并收費等亂收費行為依法進行查處，小區(qū)電梯運行安全監(jiān)管和投訴處理，督促使用單位做好電梯安全管理和維護保養(yǎng)工作，對未取得相關執(zhí)照擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營活動的，依法進行查處。財政部門負責住房專項維修資金的監(jiān)督工作。自然資源部門負責按照設計規(guī)范和工程標準對居住小區(qū)詳細規(guī)劃進行審查、對地下車位性質和地上車位權屬進行認定，按規(guī)定標準設置物業(yè)管理和社區(qū)用房等配套公建，并在審查的規(guī)劃圖紙中明確標注位置面積，做好配套公建的規(guī)劃竣工驗收工作。民政部門負責“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”居家社區(qū)養(yǎng)老模式運行。公安部門負責指導小區(qū)安防視頻監(jiān)控，未按規(guī)定虛報、挪用、騙取、侵占維修資金，規(guī)范居民小區(qū)周邊道路停車秩序，對停車矛盾突出的住宅小區(qū)要結合小區(qū)周邊道路實際情況，確定車輛臨時停車泊位并做好劃線工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)XX負責組織開展模范、文明小區(qū)創(chuàng)建活動；協(xié)調處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；負責轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理數(shù)據(jù)資料收集建檔工作，包括：物業(yè)服務企業(yè)情況，物業(yè)管理項目數(shù)量、名稱、服務區(qū)面積情況，物業(yè)管理用房情況，業(yè)主委員會情況，物業(yè)服務企業(yè)及項目經(jīng)理誠信情況等。
（三）加大督導調度。把提升物業(yè)管理服務工作作為強化物業(yè)管理、提升物業(yè)服務水平的重要抓手，進行定期督導檢查，隨機抽查、暗訪。對群眾反映強烈、問題突出的典型案例掛牌督辦，及時公布查處結果，做到哪里未整改就跟蹤到哪里，哪里沒有達標就督査哪里。形成周推進、月通報、月溝通協(xié)商、季度評比觀摩、常態(tài)化培訓等機制，通過巡查—交辦—整改一反饋一通報等形成工作閉環(huán)。對檢查中發(fā)現(xiàn)存在問題較多且整改不力的小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)實行“紅黑榜”等措施，堅決予以通報、曝光，并記入企業(yè)信用檔案，確?；顒釉鷮嵧七M，落到實處。
（四）構建長效機制。加強政策宣傳，開展“物業(yè)管理服務提升年”系列主題宣傳活動，在新聞媒體設置專欄，開展深度報道，大力營造關心支持物業(yè)服務業(yè)發(fā)展的濃厚氛圍。開展互學互比互促活動，積極培育品牌企業(yè)和優(yōu)秀示范項目?？偨Y好的經(jīng)驗做法，建立健全常態(tài)長效管理機制。
一、前期之高層負責人職責。
1、在業(yè)主接房中要進取宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。
3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
4、負責公共防火及鑰匙管理，保證特殊情景的快速使用，領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
5、領導電梯管理員對電梯使用管理，負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理，除正常設備檢查維護維修需要，嚴禁上人。
負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類裝飾裝修材料出售的管理，廣告張貼、懸掛要有序，出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
7、負責接待業(yè)主的各類投訴，并與開發(fā)公司等相關單位進取協(xié)調聯(lián)系解決。
8、做好突發(fā)事件預案，發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案，防止重大事故發(fā)生，協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
二、前期之具體工作程序和標準：
1、每一天定時檢查電梯的運行情景，并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用后，每2小時記錄一次)，發(fā)現(xiàn)問題，及時告知管理員。
2、公共鑰匙要有借有還，借出要簽字，做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為，經(jīng)過對講系統(tǒng)及時記錄并制止，并進行勸說。
4、如遇突發(fā)緊急事件，及時告知領導，并采取力所能及的措施。(如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等)
5、如遇業(yè)主搬運物品，告知業(yè)主注意事項，監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用情景，直到搬運結束，如有損壞及時告知管理員。
6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈，消防報警器進行檢查，并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)，處理問題要注重語氣和態(tài)度，無法處理時及時告知管理員。
一、被審計項目基本情況
*物業(yè)公司是*控股有限公司下屬三級子公司隸屬于*房地產(chǎn)公司管理。根據(jù)數(shù)天來對物業(yè)公司總部、各項目管理處的走訪、調查、了解，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司分別制定了物業(yè)中心經(jīng)理職責、業(yè)主投訴處理辦法、樓層保潔員職責、每日巡查制度、院區(qū)保潔崗位制度等內(nèi)控及各項規(guī)章制度，同時在內(nèi)部控制制度的執(zhí)行方面尚可，執(zhí)行力相對薄弱的是財務部門的監(jiān)督、管理職能尚未完全發(fā)揮。
二、審計目標
通過對物業(yè)公司財務收支的真實性的審計及對其內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況作進一步的審核，揭示物業(yè)公司及各項目中心在財務和內(nèi)部控制制度方面存在的問題和不足，綜合分析問題產(chǎn)生的原因，提出切實可行的整改建議，促進公司治理結構的完整、改善其管理行為和提高物業(yè)公司經(jīng)濟效益水平。
三、審計范圍、內(nèi)容和重點
(一)審計的范圍
針對物業(yè)公司基本情況，審計的范圍將包括：物業(yè)公司及各個項目中心xxxxx年度財務收支的真實性、合法性；出租房屋及樓體廣告合同的簽訂及執(zhí)行情況；對內(nèi)部控制制度執(zhí)行情況作進一步的審核；對重大問題可依法追溯到以前年度及其他相關單位。
(二)審計的內(nèi)容和重點
針對物業(yè)公司基本情況，審計的重點為：
1、以物業(yè)費、房屋租賃收入和員工工資、日用品采購支出為主線，采用財務審計與效益審計相結合的方式，核實物業(yè)公司和各項目中心收支真實性、合法性。
物業(yè)公司是以物業(yè)費、網(wǎng)點(*房地產(chǎn)公司所有)租賃收入、樓體廣告牌收入等項目為主要收入來源。而員工工資、采購費用、維修費用及總部業(yè)務招待費等為主要支出項目。物業(yè)公司共計10個項目中心，因總部財務對各項目管理處內(nèi)部控制相對不完善，故針對各項目中心審核的工作量會相對增加。且各項目管理處員工流動頻率高，對其員工工資管理這塊的審核難度會相應增大。另各項目具體情況不一樣，如美瓴居尚有停車費收入，福苑小區(qū)地下室租賃收入等個別項目需審查。
2、進一步審核物業(yè)公司及各項目中心單位內(nèi)部控制制度的建立和執(zhí)行情況，審核其內(nèi)部控制制度的具體執(zhí)行情況。
通過初步的調查了解到因房地產(chǎn)售后與施工單位對涉及建筑房屋質量等系列問題不能協(xié)調一致及時解決，給物業(yè)的管理帶來了一定的難度，既牽扯物業(yè)公司的人力、精力并直接導致天晟苑等多個項目的部分業(yè)主情緒不滿，拖欠物業(yè)費。
另外由于報酬、工作量的原因，物業(yè)公司部分崗位人員缺失情況嚴重，衛(wèi)生保潔、保安、管家、維修人員短缺。
根據(jù)初步的調查了解，下一步的工作將側重于安全保衛(wèi)、衛(wèi)生環(huán)境和服務職能等重點工作環(huán)節(jié)的審核，從受理的業(yè)主投訴入手，向有關人員進行咨詢，并深入現(xiàn)場實地查勘和測試，從而得出比較真實、可靠的結果。
3、對出租房屋及樓體廣告的合同的簽訂及執(zhí)行情況進行審核。
對部分有租賃或廣告收入的項目中心進行專項審查，主要采取比照附近位置、價位、合同簽訂時間和問詢相關人員的方式，對租賃合同、廣告合同的真實性、效益性做出判斷。
根據(jù)國家及公司有關規(guī)定，審查物業(yè)公司各職能部門和各項目中心負責人在執(zhí)行托管合同和合同管理目標過程中，有無不按合同執(zhí)行的情況。
四、重要事項的審計實施程序與步驟方法
(一)對貨幣資金進行審計：
1、對現(xiàn)金日記賬進行審核，對現(xiàn)金進行突擊盤點，并現(xiàn)金日記賬核對相符；
2、檢查銀行存款余額調節(jié)表是否定期編制并經(jīng)復核，審計銀行賬戶開立的合規(guī)性；
3、檢查支票領用情況，是否設立登記簿和支票存根，關注收款收據(jù)管理的合理性；
4、驗證貨幣資金在會計報表上披露的真實性。
(二)對應收應付款審計：
1、檢查應收賬款明細賬與總賬余額是否相符；
2、編制應收賬款賬齡分析表，判斷其可收回性，同時進行函證或實地調查，以確定應收賬款是否真實存在；
3、審查是否?？顚Ｓ茫欠裨O置專賬進行核算管理，有無擠占挪用的情況發(fā)生。
(三)對固定資產(chǎn)、低值易耗品審計：
1、對賬面上的固定資產(chǎn)、低值易耗品進行盤點；
2、查看是否有已損壞未報損，或已購買未入賬現(xiàn)象發(fā)生。
五、預定審計工作起訖日期
2011年5月8日向被審計單位送達審計通知書，5月10日至31日實施審計，6月1日至5日撰寫審計報告并征求被審計單位意見，6月6日至15日修改審計報告報審計長審批并為董事會代擬審計決定書。后續(xù)審計從審計處理決定規(guī)定的執(zhí)行期限終了日起。
具體工作時間分配：
1、由于物業(yè)公司有*物業(yè)、*華都、內(nèi)部帳等未予合并的三個賬并行，所以在財務審計方面可能需要時間較多，約20天；
2、關于對內(nèi)部控制制度具體執(zhí)行情況進一步審查的時間，由于項目較多為10個，故需七天；
3、對于出租房屋及樓體廣告合同及執(zhí)行情況的審核在某些階段可與對內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況的審查和并，需3天。
六、編制人員：
七、編制日期：2011年3月27日
調整審計計劃事項：應在審計復核性測試階段就對其與各租賃網(wǎng)點簽訂合同的執(zhí)行情況進行審核。如：某網(wǎng)點租賃費多少，而其在某年或某一階段入賬金額多少，其間、金額是否一致。
按照《20XX區(qū)安全隱患大排查大整治專項行動方案》部署，落實“五個一個不漏”和“四個簽字四個負責”工作要求，為認真汲取事故教訓，舉一反三，根據(jù)市、區(qū)兩級安全生產(chǎn)專題會議要求，結合我社區(qū)實際。自即日起在社區(qū)范圍內(nèi)開展持續(xù)到20XX年3月中旬的“隱患大排查、事故大整治、糾紛大調處、責任大落實”安全隱患大排查大整治行動。特制訂如下方案：
一、工作目標
社區(qū)要迅速行動，舉一反三，立即開展全面排查，全面消除事故隱患，確保做到“五個不漏”、“四個負責”。
“五個不漏”即：一是行業(yè)一個不漏。全面抓好社會各方面、各領域、各環(huán)節(jié)安全隱患的排查治理工作，特別是燃氣、化工和危險化學品、建筑施工、道路交通、非煤礦山、加油站點、消防、煙花爆竹等高危行業(yè)領域，以及小餐飲、小旅館、人員密集場所區(qū)域進行排查，真正做到橫到邊、縱到底。二是企業(yè)一個不漏。采取條塊結合的方式，確保不留死角，不留盲點。三是隱患一個不漏。建立規(guī)范的安全生產(chǎn)監(jiān)管臺賬，對排查出的隱患和問題認真分析，查找深層次原因，采取有力措施認真加以解決。四是整治一個不漏。對排查出的所有隱患，做到一個隱患一個整改方案，逐一落實企業(yè)整改責任人和部門督導責任人，限期整改到位。五是責任一個不漏。建立事故責任倒查機制，實行責任倒查和責任追溯，追究部門監(jiān)管責任；發(fā)生事故后，不僅要倒查事故直接責任而且要查清前期安全隱患排查責任。
“四個負責”即：一是“誰排查、誰簽字、誰負責”。由行業(yè)主管部門負責，對所有檢查對象進行全方位排查，排查了哪些對象、排查出哪些問題都要簽字確認，凡是因為沒有排查出的問題導致出現(xiàn)事故的，要實行倒查。二是“誰審核、誰簽字、誰負責”。凡是梳理出的問題，檢查組人員都要一一審核確認并簽字，在沒有被認定整改完成之前，出現(xiàn)問題要承擔相應責任。三是“誰整治、誰簽字、誰負責”。整治工作由各聯(lián)工委負責，誰負責整治，誰對整治結果負有責任，要簽字確認整治成效。四是“誰督查、誰簽字、誰負責”。常態(tài)化開展工作督查，重點督查有沒有新的問題、前期整改的問題有沒有整改到位、已經(jīng)整改到位的問題有沒有死灰復燃，發(fā)現(xiàn)問題及時交辦。
二、組織機構
朝陽社區(qū)成立安全隱患大排查大整治專項行動工作領導小組，黨工委書記何玲玲書記任組長，消防分管領導董玉萍任副組長，兩辦主任、各聯(lián)工委書記及消防工作人員組成領導小組。工作領導小組辦公室設在安委辦，孫寶姣具體負責開展工作。
三、行動時間
即日起至20XX年3月中旬。
四、整治步驟
（一）集中排查階段（即日起至20XX年12月5日）。社區(qū)領導小組加強此次行動的組織領導，結合實際制定具體實施方案，明確工作職責，強化督導檢查，推動工作落實。要立即組織開展實名制、拉網(wǎng)式排查，并登記造冊，做到“一戶一檔”。
（二）隱患清查階段（20XX年12月6日至20XX年1月10日）。社區(qū)領導小組對前期排查情況進行梳理，對排查出的安全隱患和安全違法行為交辦各聯(lián)工委、相關行業(yè)部門進行隱患整改，要實行“零容忍”，列出清單，逐項整改。能立即改正的，要責令單位立即改正；不能立即改正的，要督促單位落實整改方案、整改責任、整改措施、整改時間和整改資金，制定應急預案。
（三）督查考核階段（20XX年1月11日至1月31日）。社區(qū)將組織明查暗訪，集合正在開展的.“1+6+N”安全生產(chǎn)隱患集中整治專項行動。對隱患整治不徹底、工作責任不落實、監(jiān)管執(zhí)法不嚴格導致事故發(fā)生的，依法依規(guī)嚴肅追究責任。
五、工作要求
（一）加強組織領導。高度重視，結合本轄區(qū)本單位實織開展整治行動。主要負責同志要親自安排、親自部署、親自協(xié)調、親自排查、親自督辦，確保各項措施落到實處。分管負責同志際，制定實施方案，細化工作要求，明確工作措施，立即組要認真研究本地區(qū)、本單位、本部門消防安全薄弱環(huán)節(jié)，有力有序推重點領域、重點環(huán)節(jié)和重點問題整改。要將重點隱患形成問題清單、建立整改臺賬，制定整改措施，落實整改責任。整治期間嚴格按照“四個簽字四個負責”的工作制度落實，即：誰排查、誰簽字、誰負責；誰審核、誰簽字、誰負責；誰整治、誰簽字、誰負責；誰督查、誰簽字、誰負責。
(二)嚴格依法整治。必須嚴格執(zhí)行相關法律法規(guī)，對發(fā)現(xiàn)的重大問題要堅決依法整治。凡生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營場所違規(guī)住人的，一律要求搬離；凡疏散通道、安全出口數(shù)量不足，人員密集場所違規(guī)使用、儲存易燃易爆危險品，公眾聚集場所違規(guī)采用易燃可燃材料裝修，一律依法予以臨時查封。
(三)強化宣傳教育。組織對人員密集場所的消防安全責任人、管理人進行一次集中培訓，明確法定職責，督促其落實主體責任，加強消防安全“四個能力”建設。要充分運用各類公共媒體和人員密集場所的廣告宣傳屏，集中開展消防安全提示性宣傳。
一、總體要求和工作目標
認真貫徹落實習近平新時代中國特色社會主義思想為指導、全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，深刻吸取煙臺市五彩龍金礦“1.10”爆炸事故及近期省內(nèi)外發(fā)生的安全事故教訓，樹牢“人民至上、生命至上”理念，強化風險意識、底線意識和紅線意識，切實擔起“促一方發(fā)展、保一方平安”的重大責任，結合安全生產(chǎn)專項整治三年行動，立即開展重點行業(yè)和領域的安全生產(chǎn)、自然災害領域風險大摸底大排查大整治專項行動，深化事故隱患排查治理，堅決堵塞漏洞，壓實責任，有效防范和遏制生產(chǎn)安全事故，促進轄區(qū)安全生產(chǎn)形勢持續(xù)穩(wěn)定，確保轄區(qū)居民群眾度過一個歡樂、祥和的節(jié)日。
二、組織機構
為確保本次安全生產(chǎn)、自然災害領域風險大摸底大排查大整治工作的質量和效果，鳳凰社區(qū)特成立工作領導小組。
組長：XXX鳳凰社區(qū)黨委委員、中心副主任
副組長：XXX鳳凰社區(qū)黨委委員、中心副主任
XXX鳳凰社區(qū)黨委委員、中心副主任
成員：XXX鳳凰社區(qū)黨政工作部負責人
XXX鳳凰社區(qū)綜合工作部負責人
XXX鳳凰社區(qū)社會事務部負責人
XXX鳳凰社區(qū)棚改征收組常務副組長
XXX鳳羽居委會黨支部書記
XXX鳳羽居委會主任
XXX鳳巢居委會黨支部書記
XXX鳳巢居委會主任
XXX鳳緣居委會黨支部書記
XXX鳳緣居委會主任
領導小組下設辦公室在綜合工作部，XXX兼任辦公室主任，陳凱強任副主任，具體負責本次安全生產(chǎn)領域風險大摸底大排查大整治專項行動統(tǒng)籌協(xié)調等日常工作。辦公室成員為綜合部全體工作人員，負責日常信息收集及上報工作。下設兩個集中安全檢查組：
各檢查組分工及職責：
第一組
組長：XXX
成員：社事部、鳳緣居委會人員。
職責：負責鳳緣居委會轄區(qū)安全隱患檢查工作。
第二組
組長：XXX
成員：黨政部、鳳羽居委會人員。
職責：負責鳳羽居委會轄區(qū)安全隱患檢查工作。
第三組
組長：XXX
成員：綜合部、鳳巢居委會人員。負責鳳巢居委會轄區(qū)安全隱患檢查工作。
三、檢查范圍
(一)全覆蓋檢查。本轄區(qū)所有行業(yè)領域，所有生產(chǎn)經(jīng)營單位和人員密集場所全覆蓋。
(二)重點行業(yè)檢查。強化道路交通、危險化學品、建筑施工、消防、食品藥品、校園安全、城市安全、洪澇災害、地質災害等重點行業(yè)和領域安全隱患排查治理；對交通運輸企業(yè)安全生產(chǎn)及從業(yè)人員培訓教育情況進行全面排查；對火災易發(fā)多發(fā)區(qū)域、洪澇災害、地質災害等災害隱患點周邊房屋等區(qū)域進行全面排查，突出檢查反復發(fā)生、長期未得到根治的重點問題。
(三)重點區(qū)域檢查。突出檢查安全生產(chǎn)形勢較為嚴峻的安全領域，結合當前疫情常態(tài)化管控、暑期期間及主汛期安全生產(chǎn)特點，突出檢查醫(yī)院、賓館、商業(yè)和文化娛樂場所、等人員密集的公共場所。
四、檢查內(nèi)容
(一)安全生產(chǎn)領域
1、消防安全。組織開展對單位、勞動密集型企業(yè)、公共娛樂場所、大型商業(yè)綜合體等消防安全隱患排查，查看消防安全制度是否健全；消防控制室設備運行是否正常，消防通道是否堵塞；控制室人員是否在崗在位，持證上崗；員工是否經(jīng)過消防安全教育培訓；是否制定滅火應急疏散預案并進行演練；是否堵塞疏散通道、鎖閉安全出口、在門窗上設置鐵柵欄等影響逃生和滅火救援的障礙物；是否在營業(yè)場所違法使用明火、燃放煙花；是否違法使用、儲存易燃易爆危險品；是否埋壓、圈占消火栓；消火栓是否有水；水帶、水槍是否完整好用；消防水泵是否運行正常；是否損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施；是否存在違章用電、用氣以及私拉亂接電氣線路；裝修施工人員(如：電焊、氣焊、電工等特殊工種人員)是否持證上崗，崗前是否經(jīng)過消防安全培訓；是否存在樓內(nèi)違章使用明火施工；是否落實現(xiàn)場監(jiān)護；員工是否掌握滅火器材使用方法和火災逃生自救的常識；是否存在集住宿與生產(chǎn)、儲存或經(jīng)營合用的“三合一”現(xiàn)象；是否損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施；是否存在違章用電、用氣以及私拉亂接電氣線等。
2、電梯安全。督促電梯維護保養(yǎng)單位加強對電梯檢查維護，消除電梯安全隱患，要求各電梯使用單位進一步落實安全主體責任，杜絕無證使用、無證操作和超檢驗期使用，以及拒不執(zhí)行安全監(jiān)察指令等行為，保證電梯安全運行，保障人民生命財產(chǎn)安全。
3、食品安全。食品是否屬于“三無’食品，食品的消毒設施是否齊全，食品的防塵、防蚊蠅、防鼠等設施是否齊全等。
4、危險化學品。重點排查：未經(jīng)安全生產(chǎn)行政許可，擅自從事危險化學品生產(chǎn)、經(jīng)營的；安全生產(chǎn)許可證、經(jīng)營許可證已過期，未及時辦理換證手續(xù)仍繼續(xù)從事危險化學品生產(chǎn)、經(jīng)營的`；超出安全生產(chǎn)許可證許可范圍從事危險化學品生產(chǎn)、經(jīng)營的；易制毒類化學品未按國家相關規(guī)定完成許可、備案的；危險化學品未按照國家相關規(guī)定進行登記或“一書一簽”不符合相關規(guī)定的。
5、煙花爆竹。重點排查：企業(yè)超量、超許可范圍儲存經(jīng)營行為。
6、道路交通安全。重點排查：重點路段及校園周邊交通安全排查整治。
7、建筑施工。重點排查：組織對建筑工地、職工宿舍、臨建設施進行排查整治，嚴防地質災害、洪澇災害隱患引發(fā)事故。
8、老舊危樓。全面排查老舊危房安全隱患，避免安全事故發(fā)生。
9、校園周邊安全。組織對校園周邊道路交通、汛期、地質災害、消防安全等進行排查整治。
10、城市安全。開展城市燃氣和城市公共區(qū)域外懸掛廣告牌安全隱患排查整治。
(二)自然災害領域
重點排查：組織對鳳凰山周邊及建筑工地進行排查，以防汛期鳳凰山發(fā)生山體滑坡，建筑工地發(fā)生地質災害、洪澇災害。
五、時間安排及工作步驟
從即日起至3月31日止。
六、工作要求
(一)高度重視，周密安排部署。高度重視本次安全生產(chǎn)、自然災害領域風險大摸底大排查大整治工作，立即動員部署，精心組織安排，明確檢查重點和工作責任；要加強組織領導，主要負責人和分管負責同志要親力親為、親自帶隊開展安全檢查，做到動員部署到位、責任落實到位、監(jiān)督檢查到位，確保工作不打折扣、不留死角，不走過場。
(二)突出重點，全面深入。全面發(fā)動，督促轄區(qū)各企業(yè)底排查安全風險和事故隱患，做到排查不留死角防控不留盲區(qū)、整治不留后患；重點檢查事故頻發(fā)、隱患突出、安全生產(chǎn)形勢嚴峻的區(qū)域、行業(yè)和企業(yè)，特別是道路交通、消防、建筑施工以及易由自然災害引發(fā)事故災難的隱患點等。
(三)夯實基礎，建立長效機制?？偨Y安全生產(chǎn)、自然災害領域風險大摸底大排查大整治工作中的好做法、好經(jīng)驗，鞏固安全生產(chǎn)排查整治長效機制，大力夯實安全生產(chǎn)基礎。
(四)建立排查問題清單臺賬。各排查組開展排查后，填報《鳳凰社區(qū)歲末年初安全生產(chǎn)排查整治隱患問題整改清單》，及時報綜合部以便綜合部及時匯總上報上級業(yè)務部門。
審計實施方案
一、編制依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國審計法》和重慶市巴南區(qū)審計局審計計劃安排以及區(qū)政府交辦審計事項的要求，結合審前調查情況，制定本實施方案。
二、被審計單位基本情況
按審前調查情況填列。此部分應包括工程項目立項審批及投資計劃、招投標情況、合同約定情況、工程項目參建單位情況、工程開竣工時間及實際建設規(guī)模、送審結算（決算）情況及建設單位初審情況等，決算審計項目需調查項目總投資情況、建設資金的籌集、管理及使用情況等。
三、審計目標
通過審計，揭示建設項目存在的違反招投標規(guī)定、高估冒算、挪用建設資金等等違法、違紀、違規(guī)問題，促進建設單位及有關部門加強對建設項目和建設資金的管理，規(guī)范投資建設行為，提高投資效益。
四、重要性的確定和審計風險的評估
（一）確定重要性水平
本次審計采用固定比率法確定重要性水平。被審計單位此次投資項目應是非盈利性質的，根據(jù)資料調查情況，選用工程承包合同總價 元作為判斷基礎，選用敏感比率1.5%，根據(jù)固定比率法的計算公式：重要性水平＝判斷基礎×比率，確定重要性水平為 元。
（二）審計風險的評估
本次審計將可以接受的審計風險水平確定為5%。
根據(jù)對被審計單位的初步調查了解和查閱有關資料，對該單位的固有風險評估為中度風險，固有風險水平取值為75%。
通過對內(nèi)部控制制度的初步測評，該單位的控制風險評估為中度風險，控制風險水平取值為50%。
根據(jù)計算公式：可接受檢查風險=可以接受的風險/(固有風險×控制風險)，計算出可接受檢查風險為13.33%[5%/(75%×50%)]的低度風險，保證程序為86%，則實質測試的性質為余額測試為主，測試范圍為較大樣本和較多證據(jù)。
對審計風險有較大影響的主要是以下兩個方面： 1.資料的準確性、完整性對工程造價及投資額準確性的影響； 2.審計人員業(yè)務能力和工作水平對工程造價及投資額的影響。
五、審計范圍
對xx工程項目預算執(zhí)行（竣工決算）情況進行審計，并可延伸審計與建設項目直接相關的設計、施工、監(jiān)理、采購、供貨等單位。
六、審計內(nèi)容和重點
（一）審計內(nèi)容
1.審查建設單位是否履行國家規(guī)定的立項審批、規(guī)劃許
可、施工許可等等基本建設程序。審查建設項目是否實行法人制、招標制、合同制、監(jiān)理制，現(xiàn)場簽證的程序和權限設置是否合理、合規(guī)。重點審查工程招投標情況，審查工程是否執(zhí)行了招投法，招投標工作是否公正、公平、公開、其過程是否合規(guī)、合法。2.審查建設項目工程直接費用（造價）的構成是否真實、合規(guī)。重點審查項目工程結算的真實性、合理性和合法性，審查構成工程結算的依據(jù)是否充分，工程量的計算是否正確；工程的計價是否遵循了建設和施工方約定的原則和國家相關的法律法規(guī)，有無多算重復計算工程量、高套定額、提高取費標準和材料價格、重復計算費用等問題。3.審查項目財務收支的真實性、合規(guī)性、合法性。審查項目資金來源是否合規(guī)、合法，有無挪用與項目無關的救災、救濟、移民等其它專項資金；是否存在利用“小金庫”非法帳外資金修建項目的情況；審查項目工程支出是否真實、合規(guī)、合法，是否按合同約定撥付工程進度款；竣工決算審計應重點審查工程待攤投資支出（工程前期、間接費用）歸集是否合理、正確，內(nèi)容是否真實，有無將不應納入的費用納入了待攤投資。
（二）重要審計事項的審計步驟和方法 1.招投標程序審計
收集立項資料及投資計劃、招標文書等相關文件資料，審查該項目的投資規(guī)模是否達到招投標的規(guī)定標準，招標過程是否對投標對象的資格進行了審查，參加投標的單位是否
符合有關規(guī)定，招標標底是否進行過審查，有無招標前泄露標底的情況，招標過程的依據(jù)是否充分、合法。2.工程結算審計
首先收集工程的招標、施工合同、竣工圖等等工程相關資料，并踏勘現(xiàn)場。然后根據(jù)收集的招標文件、施工合同等資料確定審計的核心原則和方向；之后計算工程量并與施工單位進行核對，對有疑問的工程量，采取現(xiàn)場測量進行核實、確定。工程量應邊核對確定邊簽字認可。待工程量最終確定后，再根據(jù)招標文件和施工合同明確的計價原則和國家相關法律、法規(guī)的規(guī)定套價、取費，確定工程的結算造價。最后，將審定工程結算造價結果和有關問題形成審計取證記錄和審計工作底稿，并附上涉及問題的主要證據(jù)。3.待攤投資費用審計（竣工決算審計）
收集勘察、設計、監(jiān)理等需要以協(xié)議或合同形式確認的費用的相關資料，通過審查這部分合同或協(xié)議，確定其費用額，審查項目相關會計帳簿中各種待攤費用的實際支付依據(jù)是否合規(guī)、合法，是否有尚未支付的費用。最后，確定待攤投資的費用總額。
七、審計工作時間
（一）審計準備階段
包括進行審前調查、編寫審計實施方案和送達審計通知書三個階段的時間。
（二）審計實施階段
包括審計實施、編寫審計工作底稿、編寫審計報告征求 意見稿、征求意見及召開交換意見會的時間。
（三）審計報告階段
包括審計報告審理會、審計報告(送審稿)、出具最終審計報告的時間。
（四）檔案整理階段
歸集、整理審計資料及裝訂檔案的時間。
八、審計人員及分工
審計組組長：xxx 審計組成員：xxx xxx（含聘請中介機構人員）審計分工：
九、工作要求
1.嚴格執(zhí)行審計人員廉政紀律； 2.嚴格按要求做好審計日記和審計取證等原始資料積累工作； 3.嚴格按《審計項目質量控制辦法》做好相關審計文書的編制、復核、整理和歸檔工作； 4.堅持依法審計、實事求是的原則。
審計組長：
年 月 日篇二：審計實施方案
審計實施方案
一、組織機構
1、機構框圖
2、企業(yè)內(nèi)部質量管理體系
二、方法內(nèi)容措施
1、審計工作制度
2、審計工作進度計劃
3、審計工作流程
4、項目組人員（含項目負責人）崗位職責
5、審計工作的內(nèi)容、方法和措施
6、有針對政府投資特點應采取的重點控制方法和措施??
審 計 實 施 方 案
一、組織機構：
1、機構框架圖：組織框架及職責分工
委托合同訂立之后，根據(jù)委托建設項目的規(guī)模、特點，委托的具體內(nèi)容（事前、事中、事后不同階段有不同的工作內(nèi)容、工作方法、工作重點），公司成立由注冊造價師為主組成的專業(yè)配備比例合理的項目審計小組。為了使項目人員熟悉有關建設項目法律、法規(guī)依據(jù)、標準、正確掌握政策界限和委托部門的要求，在正式工作前組織培訓學習，同時對所有項目組人員強調有關工作紀律，認真按時寫好工作日記。a、采用如下組織形式 b、人員組成及分工
根據(jù)受托工程項目的具體專業(yè)特點，確定人員組成及分工； 一般組成：
組長1人；負責組織、協(xié)調、指揮；
專業(yè)小組長若干人；負責各專業(yè)小組的組織、協(xié)調、實施，針對具體問題定方法、定原則、定標準；
總復核1人由總工擔任；負責總控審核質量、研究決定審核中出
現(xiàn)的技術問題；
專業(yè)小組成員若干人；在小組長的安排下開展具體審核工作，收集形成審核證據(jù)，編制審核工作底稿。
2、企業(yè)內(nèi)部質量管理體系： a、確定項目負責人，明確各崗位職責、審計工作制度 指定工作經(jīng)驗豐富的造價工程師為項目負責人全面負責整個項目組的工作計劃安排，任務分配、組織實施、項目小組成員的審核結論及成果文件。
①項目負責人工作職責：協(xié)助公司簽訂委托合同，制定審計實施計劃，指定審計項目組成員，按專業(yè)分配審計任務，主審具體業(yè)務，復核項目組其它人員的審核結論，協(xié)調與建設方、監(jiān)理方、施工方的工作關系、組織三方核對，出具相關審計報告并簽章，負責審計資料的整理并歸檔。
②項目組成員的工作職責：協(xié)助配合項目負責人工作，實施具體的審計工作，出具經(jīng)三方簽字確認的單位工程造價結算審定單。
二、方法內(nèi)容措施
1、審計工作制度：
嚴格按照《工程造價咨詢業(yè)務操作指導規(guī)程》、《工程造價咨詢單位執(zhí)業(yè)行為準則》的要求建立三級復核的業(yè)務質量控制體系，對于任何成果文件都要經(jīng)過具體審核人員自核、互核，項目負責人復核，公司技術負責人的復核及法定代表人的簽發(fā)三級復核程序。做到： a、廉----不接受承包方的吃、請、娛樂；不個人單獨與承包方實施審核；現(xiàn)場工作期間不單獨個人行動； b、勤----勤奮工作，勤問參與工程項目的監(jiān)理、業(yè)主、設計人員，勤于測量工程量、觀察施工做法；
c、準----計算、測量準確，對政策、合同理解把握準確，掌握信息全面、準確； d、公----公平、公正、公開執(zhí)業(yè)。
2、審計工作進度計劃：
根據(jù)建設方委托項目的規(guī)模及難易程度制定詳細的進度計劃： ①工作規(guī)模在1000萬元以內(nèi)，20個工作日完成全部工作，其中初審資料、現(xiàn)場堪量8個工作日，現(xiàn)場三方核對并出具工程造價審定單8個工作日，出具正式的審計報告并審計資料歸檔4個工作日。②工作規(guī)模在1000萬元以上，25個工作日完成全部工作，其中初審資料、現(xiàn)場堪量8個工作日，現(xiàn)場三方核對并出具工程造價審定單13個工作日，出具正式的審計報告并審計資料歸檔4個工作日。
3、審計工作流程（詳見流程圖）
基本工作流程圖 篇三：審計實施方案的主要內(nèi)容
第十四條 審計實施方案的主要內(nèi)容包括：
（一）編制的依據(jù)；
（二）被審計單位的名稱和基本情況；
（三）審計目標；
審計目標要明確
例如：某部委預算執(zhí)行審計的審計目標為：
“摸清家底”，查清該部門本級各項資金的收支情況； 選擇該部門的重點二級單位開展財政財務收支審計，揭露嚴重違規(guī)問題；
審計列入該部門預算的重點專項資金的合規(guī)和效益情況。
（四）重要性水平的確定和審計風險的評估；
（五）審計的范圍、內(nèi)容、重點以及對審計目標有重要影響的審計事項的審計步驟和方法；
1、審計內(nèi)容要具體
審計內(nèi)容是指為實現(xiàn)審計目標所需實施的具體審計事項以及所要達到的具體審計目標。
審計事項一般可以按照被審計單位財政收支、財務收支的業(yè)務活動（環(huán)節(jié)）或者會計報表項目劃分。
例如：
預算執(zhí)行審計主要審計事項：預算批復、預算收入、預算支出、補助地方支出、部門和企業(yè)決算批復、資金平衡、預算外資金收支等； 金融審計主要審計事項：存款業(yè)務、貸款業(yè)務、支付結算業(yè)務、銀行卡業(yè)務、其它中間業(yè)務、資金融通業(yè)務、聯(lián)行清算業(yè)務、籌資及投資業(yè)務等；
企業(yè)審計主要審計事項：貨幣資金、應收賬款、存貨、長期投資、固定資產(chǎn)、應付賬款、應交稅金、長期借款、主營業(yè)務收入、主營業(yè)務成本、營業(yè)費用等。
細化審計內(nèi)容還包括針對每一個具體審計事項應確定所要達到的具體審計目標。
例如：
貨幣資金審計事項的具體審計目標為：確定貨幣資金是否存在；確定貨幣資金收支記錄是否完整；確定庫存現(xiàn)金、銀行存款以及其他貨幣資金的余額是否正確；確定貨幣資金在會計報表上的披露是否恰當。
2、審計重點要突出
審計重點是指對實現(xiàn)審計目標有重要影響的審計事項。
例如：
為實現(xiàn)專項資金合規(guī)和效益審計的目標，應將預算支出作為重點審計事項，主要審計部門專項資金預算安排項目、單位，資金撥付、支出用途及使用效益。重點揭露部門因項目安排不當造成專項資金嚴重滯留或資金損失浪費；不按預算和項目進度撥付專項資金；轉移挪用專項資金；以及通過弄虛作假、虛列支出騙取、套取專項資金等問題，評價項目是否達到預期效果。
3３、審計的步驟和方法要明確
對實現(xiàn)審計目標有重要影響的審計事項應當確定審計的步驟和方法。例如：
審計庫存現(xiàn)金時，應采取的審計步驟和方法主要包括：核對現(xiàn)金日記賬與總賬的余額是否相符；會同被審計單位主管會計人員盤點庫存現(xiàn)金，編制“庫存現(xiàn)金盤點表”，關注賬外資金；抽查大額現(xiàn)金收支的原始憑證內(nèi)容是否真實、完整，核對進賬情況；抽查資產(chǎn)負債表日前后若干天的大額現(xiàn)金收支憑證，調整跨期收支事項； 驗明包括現(xiàn)金在內(nèi)的貨幣資金是否已在資產(chǎn)負債表上恰當披露。
（六）預定的審計工作起止時間；
（七）審計組組長、審計組成員及其分工；
確定審計組組長、審計組成員及其分工時，應當考慮其專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，符合有關規(guī)定要求。
審計組組長可以委托有資格的審計人員擔任主審，履行審計組組長授權范圍內(nèi)的職責，但審計組組長應當對主審履行職責的結果承擔責任。
（八）編制的日期；
（九）其他有關內(nèi)容。篇四：審計實施方案
編號： 篇五：財務收支審計實施方案
附件2：
財務收支審計實施方案
一、審計依據(jù)
1、《陜西省交通行業(yè)內(nèi)部審計工作實施辦法》（試行）
2、***《關于對**公司進行財務收支審計的通知》
二、審計目的通過審計，評價被審計單位財務收支的合法性、真實性，以及內(nèi)部控制制度健全有效性。
三、審計方法
審閱、檢查、分析性復核、監(jiān)盤、查詢、詢問以及根據(jù)實際情況需要采取的其他方法。
四、審計范圍
**公司內(nèi)控制度、預算執(zhí)行、財務收支情況，遇重大問題可追溯或延伸至有關。
五、審計內(nèi)容
1、審查內(nèi)控制度的健全性和有效性；
2、審查收入管理、成本開支、費用控制的真實性、合法性。
3、審查會計政策執(zhí)行的一貫性和一致性，評價會計信息質量。
4、審查會計核算模式、科目設臵是否符合企業(yè)實際情況。
5、審查帳戶設臵、原始憑證、會計憑證管理、傳遞等會計基礎工作情況。
6、審查被審計單位預算執(zhí)行情況。
7、審查會計報表編制的合規(guī)性，會計報表及合并報表、附注
說明所反映內(nèi)容的真實性、完整性和準確性；資產(chǎn)負債表日后事項處理的正確性、完整性；關聯(lián)方交易披露的充分性。
一、管理目標：
1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，達到深圳市安全文明（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標準；
2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，達到廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，達到全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標準；
4、小區(qū)實行封閉式管理，護衛(wèi)班實行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；
5、小區(qū)清潔實行專職保潔員責任制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；
6、小區(qū)車輛實行智能化ic卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區(qū)，所有外來車輛未經(jīng)許可不得進入小區(qū)；
8、水電維修班實行24小時值班制度，業(yè)主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；
10、營造小區(qū)濃厚的文化氛圍，每年社區(qū)文化活動不得少于12次，每次參與人員不得少于300人；
11、實施不少于10項的特約服務，把物業(yè)的服務內(nèi)容融入到業(yè)主的衣、食、注行中。
二、分項指標：
1、房屋完好率：100%
2、房屋零修、急修及時率：99%
3、維修工程質量合格率：100%
4、管理費收繳率：≥98%
5、綠化完好率：99%
6、清潔、保潔率：≥99%
7、道路完好率及使用率：100%
8、化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%
9、排水管、明暗溝完好率：100%
10、路燈完好率：100%
11、汽車場完好率：100%
12、公共文體設施、建筑小品完好率：100%
13、小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0
14、小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：≤1/年
15、消防設施、設備完好率：100%
16、火警發(fā)生率：≤1%
17、火災發(fā)生率：0%
18、違章發(fā)生率：2%
19、違章處理率：100%
20、用戶有效投訴率：≤2%
21、有效投訴處理率：100%
22、管理層員工專業(yè)培訓合格率：100%
23、特種作業(yè)員工持證上崗率：100%
24、維修服務回訪率：≥30%
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